detikfinance

Wawancara Direktur Modernland

Meneropong Bisnis Properti di 2013

Whery Enggo Prayogi - detikfinance
Rabu, 19/09/2012 08:31 WIB
Meneropong Bisnis Properti di 2013
Jakarta -Pertumbuhan industri properti semakin tidak terbendung. Sejak 2011 hingga kini properti menjadi barang 'seksi' dengan banyaknya minat pembeli dengan maksud investasi jangka panjang.

Namun memasuki pertengahan 2012, penjualan properti cenderung menurun. Terlebih dengan terbitnya peraturan baru Bank Indonesia (BI) perihal uang muka kredit perumahan (KPR) minimal 30% untuk segmen hunian menengah atas atau diatas 70 m2, sepi peminat.

PT Modernland Realty Tbk (MDLN), salah satu pengembang perumahan segmen menengah atas menyadari hal ini. Tidak ingin ikut arus perlambatan, manajemen telah menyusun strategi jangka panjang agar penjualan rumah atau ruko perseroan tetap tumbuh.

Salah satu cara yang efektif adalah menyeleksi pembeli. Meski minat calon konsumen membeli properti Modernland tinggi, tidak serta merta seluruhnya dilepas. COO Urban Development Modern Realty, Andy Natanael menjelaskan, pembeli properti dengan maksud investasi harus dibatasi.

Jika semua 'isi kepala' pembeli properti untuk investasi, maka industri akan jenuh. Pada akhirnya penjualan menjadi turun. Lalu bagaimana strategi jangka panjang perseroan menghadapi potensi jenuhnya properti di 2013? Berikut petikan wawancara Andy dengan detikFinance, Selasa (18/9/2012).

Bagaimana Modernland memandang industri properti jelang tutup tahun dan awal 2012? Ada kekhawatiran pasar mulai lesu, setelah kenaikan tinggi di 2011?

Mungkin akan ada terjadi penurunan di beberapa tempat atau daerah. Khususnya yang sudah mencapai titik jenuh atau harganya jenuh. Saya lebih setuju, penjualan secara industri memang turun namun harga properti sendiri naik. Tidak bisa digeneralisir penjualannya.

Lokasi dan developer yang mempengaruhi penjualan. Apalagi sekarang konsumen kita sudah pintar-pintar. Mereka sudah mengetahui mana harga (properti( yang sudah tinggi). Bisa tidak untuk investasi.

Pengaruh penjualan properti marketable ngggak. Sesuai tidak dengan pasaran. Reasonable atau punya alasan tidak.

Tidak semua pengembang mengalami penurunan harga?

Penurunan kemarin kan untuk rumah mewah. Namun kembali lagi, pembeli segmen ini cenderung pinat. Mereka akan mencari tahu sesuatu dengan leih banyak. Kalau harga properti di suatu tempat sudah jenuh maka tidak akan investasi. Cari yang lain, harga yang bagus dari developer.

Memang ada delevoper yang membuat harga cenderung lebih cepat jenuh. Tapi kan kawasan di sekitarnya belum. Saat pengembangan fasilitas sudah selesai, harganya lalu seperti apa.

Apakah properti milik Modernland mengalami penurunan penjualan juga, seperti tren yang terjadi saat ini?

Tahun ini merupakan sukses kita. Setiap peluncuran produk selalu habis. Dalam hitungan jam atau sebelumnya juga sudah habis. Ini terjadi karena dalam menyusun strategi marketing kita selalu hati-hati. Tidak hanya menjual, tapi kita mengembangkan kawasan. Bukan trader yang memperdagangkan suatu kawasan.

Cerita yang pernah saya dapati, teman memiliki properti dan sejak beli hingga saat ini nilai investasinya naik dari Rp 1 miliar menjadi Rp 4 miliar. "Namun kalau dijual, gue pindah ke belakang. Selama ini sudah nyaman dengan fasilitas bagus."

Strategi tahun ini, apakah akan memperbanyak penjualan rumah atau ruko?

Kita seimbang. Namun secara kuantitas tentu rumah lebih banyak karena sekali rilis, ratusan. Khusus Kota Modern, kawasan kami di Tengerang memang lebih banyak ruko. Tujuannya untuk melayani keluarga yang sudah tinggal. Saat ini rasio ruko dengan rumah di Kota Modern 1:17, artinya satu ruko melayani 17 KK. Dulu 1:20.

Strategi penjualan hati-hati seperti apa yang dijalankan Modernland?

Berangka dari visi pengembangan kawasan, kita nggak mau jual sembarangan. Jangan seperti satu developer, tidak mengatur penjualan. Harga bagus kemudian lepas. Kalau sudah terjual, yang ada berderet tertulis 'Dijual/Disewa'. Karena properti ada dua. Mengharapkan capital gain atau yield. Kalau yield naik, maka gain juga pasti naik. Juga sebaliknya.

Pembeli di Kota Modern, nggak semua investor. Pembeli dengan maksud investasi penting, tapi harus diatur. Misalkan saat peluncuran, kita buat komitmen. Di Kota Modern butuh Toko Buah, kami tawarkan siapa yang ingin membuka. Jika komitmen mereka oke, silahkan pilih ruko terlebih daulu.

Lalu pembeli ingin membuka Bakmi yang paling terkenal di Jakarta. Tanda tangan komitmen mau, namun dia minta waktu untuk setting restorannya setelah serah terima kunci. Oke, kita persilahkan. Namun kalau ada yang berniat membuka kantor, sori. Saya tolak dulu. Entar dulu deh. Kerana kantor kalau malam nggak buka, padahal kita ingin malam buka supaya hidup.

Akhirnya sisa dua ruko, akhirnya kita undi untuk pembeli yang dengan maksud investasi. Profil pembeli seperti ini perlu agar harga bergairah. Tapi ada juga developer yang tetap menjual nasfu. Akhirnya semua banting-bantingan harga.

Berapa harga ruko atau rumah di Kota Modern? Dan Kenapa calon pembeli tertarik?

Harga terakhir ruko yang kita jual mulai dari Rp 2,1 miliar hingga Rp 3 miliar untuk luas 4,5x15m atau maksimal (lebar) 6m. Untuk hunian, tanah kavling kita sudah di harga Rp 5 juta per m2. Luncurkan dengan start Rp 1,3 miliar untuk lebar 7 meter dan panjang antara 15-18 meter.

Penjualan dibandingkan dua tahun lalu Rp 1,5 juta-Rp 1,7 juta per m2, sudah naik. Secondary market Rp 8 juta per m2, pemilik tidak lepas. Dia minta Rp 9 juta-Rp 10 juta per m2. Harga tahun lalu Kota Modern, saya jual Rp 6 juta per m2.

Kenapa peningkatan harga bisa sangat tinggi?

Karena dulu ada anggapan, kalau orang Tangerang belum tinggal di Kota Modern belum orang kaya. Itu masih kita gembar-gemborkan. Kota Modern juga ada di tengah-tengah. Dekat dengan airport. Paling lama 20 menit lewat pintu M1.

Apalagi pak Presiden sudah mencanangkan Aeropolis, pasti kita akan kena efek dominonya. Karena memang lokasi menjadi penting dalam properti. Harga yang kita tawarkan sudah sesuai apa yang kita berikan kepada masyarakat. Kota Modern ke akses tol paling dekat dibandingkan ke titik gerbang tol.

Sebagian lahan Kota Modern juga dikabarkan akan terkena pembebasan lahan dalam rangka pembangunan tol Kunciran-Bandara Soekarno Hatta sepanjang 14 km?

Tentu kita akan dukung, selama itu untuk rakyat banyak. Meski memang ada rencana lahan kita kena. Kita harus berfikir positif, akan ada hikmah dari rencana itu. Yakni ke bandara menjadi lebih dekat, cuma masih bicara dengan pemerintah, akses akan lewat mana.

Masih terus bicara, karena banyak yang harus dibicarakan. Jalan lebar berapa, bangun kapan, mau baris badan jalan berapa? Mmereka sih sekarang start pembebasan

Kalau di lihat dari sisi negatif, wah tanah gue dimakan. Wah, nanti berisik dong karena dekat tol. Nanti jalannya memutar. Intinya sebagai pengusaha kita harus memiliki hubungan baik dengan penguasa.


(wep/ang)

Baca Juga


Sponsored Link
Redaksi: redaksi[at]detikfinance.com
Informasi pemasangan iklan
hubungi : sales[at]detik.com
  • Apa Saja Keuntungan Berinvestasi Obligasi? Kamis, 24/03/2016 17:19 WIB
    Apa Saja Keuntungan Berinvestasi Obligasi?
    Memilih investasi yang tepat bukan perkara mudah. Berbagai instrumen investasi ditawarkan mulai dari saham, obligasi, reksa dana, deposito, emas, dan lain-lain.


“Mau berinvestasi di pasar modal ? Mega Online Trading adalah solusinya”

www.megaonlinetrading.com

Info Lebih Lanjut