.webp)
"Tantangan terbesar sektor properti adalah tentang stimulus yang akan berakhir dalam jangka menengah. Musik sudah akan berhenti," ujar James dalam Kongres FIABCI ke 61 di Grand Hyatt Nusa Dua, Bali, Sabtu (28/5/2010).
Menurut James, berakhirnya paket stimulus sejumlah negara barat pada tahun ini akan menyebabkan ketatnya likuditas yang akan dimulai pada tahun 2011. Tentu saja, lanjut James, kwasan Asia, termasuk Indonesia akan terkena dampaknya.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
James menjelaskan, selama program stimulus berlangsung, arus likuiditas masuk ke kawasan Asia sangat deras. Sebab, lanjutnya, pada kenyataannya telah terjadi akumulasi modal di Asia seiring dengan ambruknya infrastruktur investasi negara-negara barat yang membuat para pemodal asing sibuk mencari daerah investasi baru, yakni Asia.
Oleh sebab itu, wajar saja jika paket stimulus berakhir, aspek yang harus diperhatikan negara-negara di Asia adalah potensi menurunnya arus likuditas secara drastis.
"Indonesia sebagai negara pengelola likuiditas harus melakukan pengelolaan aset secara ketat. Risiko juga harus diperkecil,” ujarnya.
Berangkat dari pandangan tersebut, James memaklumi jika pemain properti di Indonesia lebih menyukai bermain di segmen properti kelas menengah atas. Sebab, segmen ini cenderung tahan banting dari bahaya likuiditas.
"Melakukan diversifikasi ke segmen menengah bawah itu bijak. Tetapi di Indonesia itu pasarnya masih kecil. Aset-aset di kawasan premium masih sangat diincar," ujar James.
James mengatakan, tingkat permintaan properti di Indonesia itu masih sangat tinggi. Namun pasokannya sangat kekurangan. Menurutnya, para pemain properti pun sulit masuk ke sektor menengah bawah.
"Permintaan properti besar, tapi pasokannya kurang. Indonesia itu masalah utamanya adalah infrastruktur, makanya kami bangun mal lalu juga masuk ke daerah-daerah,” ujarnya.
Dalam iklim infrastruktur bermasalah serta persaingan pasar dalam kurangnya pasokan yang akan dihadapkan dalam iklim ketatnya likuiditas, mau tidak mau harus membuat pemain properti memilih fokus pada segmen tertentu saja, terutama menengah atas.
"Dalam kondisi likuiditas ketat, masuk ke segmen apartemen dimana ada pre-selling bisa menjadi alternative pada masalah likuiditas," jelas James.
Sebagai catatan, dalam sektor perumahan tidak dikenal istilah pre-selling. Dalam penjualan apartemen, ada istilah yang disebut pre-selling, yakni penjualan dini yang dilakukan ketika pembangunan apartemen masih digarap.
Dengan adanya pre-selling, para pengembang biasanya tidak perlu menyiapkan dana investasi seperti nilai proyeknya, melainkan cukup mengambil 70% saja, sisanya akan didapat dari pre-selling hingga proyek selesai dibangun.
Selain itu, ujar James, para pengembang juga akan menghadapi potensi naiknya tingkat suku bunga perbankan. Kenaikan suku bunga ini akan membuat perbankan cenderung selektif dalam mengucurkan pinjaman ke para pengembang.
"Oleh sebab itu, kami (para pengembang) akan berusaha mendapat ranking agar mendapat kemudahan memperoleh pendanaan jangka panjang," jelasnya.
Masalahnya, kenaikan tingkat suku bunga otomatis akan meningkatkan cost of fund para pengembang yang buntut-buntutnya akan mendorong naiknya harga properti. Dalam kondisi likuiditas ketat, tentu saja daya beli masyarakat segmen menengah bawah akan menurun, sedangkan pada masyarakat kelas atas cenderung tidak kena pengaruh.
Berangkat dari titik itu, wajar saja jika Lippo dan kebanyakan pengembang, seperti dikatakan James di atas, cenderung memilih fokus pada segmen properti kelas atas.
Dan seperti diungkapkan banyak pemain properti, untuk mewujudkan ketersediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah membutuhkan campur tangan pemerintah seperti kucuran dana sampai menekan tingkat suku bunga KPR dengan tujuan mendorong sektor pengembang swasta mau turun ke segmen properti kelas menengah bawah, terlebih di tengah potensi terjadinya keketatan likuiditas.
(dro/dnl)
