.webp)
Walaupun ada yang menganggap berbisnis di bidang properti tidak memerlukan modal. Justru anggapan itu bila dipraktikan menjadi titik awal lahirnya para pengembang-pengembang properti nakal.
Direktur Eksekutif Indonesia Properti Watch Ali Tranghanda mengatakan, terjun ke bisnis properti bukan hanya modal dengkul, perlu modal yang besar untuk terjun ke bisnis ini.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Menurutnya adanya anggapan berbisnis properti tanpa modal berangkat dari kredit pembebasan lahan yang bisa ditanggung perbankan. Pengembang bisa mengajukan kredit konstruksi kepada perbankan, dan perbankan akan memberikan kucuran kredit sebesar 50% dari harga lahan yang dibebaskan. Celakanya, ini jadi permainan para pengembang nakal.
Pengembang bisa mengakalinya dengan kongkalikong dengan tim penilai harga tanah yang bisa berasal dari pihak independen ataupun perbankan. Sederhananya, misalkan si pengembang membeli lahan untuk proyek senilai Rp 1 miliar.
Seharusnya pengembang hanya mendapatkan kredit dari bank sebesar Rp 500 juta. Namun, pengembang dan kecurangannya melalui tim penilai mengaku harga tanah tersebut Rp 2 miliar, maka mereka mendapatkan kredit Rp 1 miliar dari bank. Itu berarti, dalam pembelian tanah, pengembang tidak mengeluarkan modal sepeser pun.
"Itu kecurangan," kata Ali.
Tak berhenti sampai di situ, pengembang pun mendapatkan modal kembali dari kredit konstruksi yang diberikan perbankan untuk membangun rumah. Rumah yang dibangunnya dijual dengan sistem KPR Inden, atau si konsumen membayar uang muka terlebih dahulu sebelum rumah tersebut ada, dan pelunasannya menunggu konstruksi selesai.
"Uang ini uang panas, rumah belum jadi dia pikir pasti terjual, akhirnya dia pakai duitnya untuk beli tanah lagi. Nah, kalau bagus terjual, kalau nggak bagus, macet. Ketika ini macet, yang satu lagi juga macet nggak bangun. Jadi konseumen dirugikan," papar Ali.
Oleh karena itu, Ali menegaskan, seorang pengembang sejatinya menyiapkan modal yang cukup untuk membangun sebuah proyek perumahan. "Properti memang begitu, nggak bisa modal dengkul," katanya.
Kelakuan pengembang nakal tak hanya bermain untuk urusan mendapatkan dana dari bank. Mereka juga dengan segala jurusnya mencoba mendapat dana segar dari calon konsumennya, hingga menggoreng-goreng harga jual.
Contohnya yang terjadi pada sebuah apartemen di kawasan Lenteng Agung Jakarta Selatan. Dari penuturan salah satu petugas marketing apartemen tersebut harga properti yang ditawarkannya bisa naik minimal Rp 15 juta per bulannya. Padahal pembangunan konstruksi apartemen dengan 3 tower ini baru mencapai 20%.
“Dulu kita launching Rp 170 juta sekarang sudah Rp 300 juta lebih. Ini tipe studio. Kenaikan Rp 15 juta per bulan. Kemarin baru naik 5 Oktober. 4 November naik. Memang begitu meskipun bangunan belum jadi. Kalau apartemen itu investasi,” ucapnya kepada detikFinance pekan lalu.
Tenaga pemasar itu berjanji saat serah terima kunci paling lambat di akhir 2014, harga properti bisa melambung tinggi. Dari daftar harga yang diterima detikFinance misalnya untuk tipe studio harga per Oktober Rp 295 juta dan tipe 2 kamar tidur senilai Rp 406 juta.
Sedangkan harga per November untuk tipe studio senilai Rp 309 juta dan tipe 2 kamar tidur sebesar Rp 428 juta. Dengan kenaikan seperti itu, jumlah unit apartemen hampir terjual habis.
"Kalau Anda booking besok sudah kena harga baru. Saya nggak yakin ini masih karena 2 minggu lagi bisa sold out. Total ada 900 unit di tower A, B, C,” rayu petugas pemasaran tersebut.
Tak jauh berbeda dengan pengembang apartemen, misalnya pengembang perumahan di kawasan Cibinong Jawa Barat. Seorang petugas pemasaran menjelaskan saat ini pihaknya baru memulai menawarkan perumahan sebanyak 142 unit. Dengan yakinnya petugas itu memproyeksikan kenaikan harga rumah di proyeknya bisa mencapai Rp 25 juta per 3 bulan.
“Per 3 bulan itu naik Rp 15-25 juta. Jadi setahun itu bisa naik Rp 100 juta,” sebutnya.
Menanggapi fenomena ini, konsultan Properti dari Colliers International, Aldi Garibaldi mengatakan persoalan harga properti yang melonjak tinggi meski belum serah terima kunci. Diakuinya pembelian oleh masyarakat merupakan bentuk keberanian mengambil risiko.
Ketika bangunan telah jadi, akan terjadi perbedaan antara harga sebelum pembangunan dan saat bangunan fisik telah berdiri kokoh.
“Itu memiliki risiko yang tinggi daripada yang sudah jadi. Kita beli bangunan per m2 sekarang Rp 15 juta dan belum jadi kalau sudah jadi harganya Rp 20 juta. Itu pemerintah nggak ada tanggung jawab. Itu pemindahan risiko,” sebutnya.
Padahal kata Aldi, kenaikan harga sebuah properti banyak faktor yang menopangnya misalnya fasilitas penunjang perumahan. Menurutnya konsumen memiliki kekuasaan membeli properti yang dinilai kenaikannya tidak wajar.
"Tidak semua naik, mengambil contoh. Pasar naik. Tapi liat demand satu daerah. Kelapa Gading naik cepat karena fasilitasnya lengkap. Itu beda Rawamangun. Di Rawamangun minta Rp 10 juta per meter nggak mau yang beli. Kalau Kelapa Gading Rp 20 juta mau beli karena fasilitas lengkap,” sebutnya.
(hen/ang)
