Diakali Pengembang Properti, Aturan Uang Muka 'Mandul'

Jakarta - Aturan Bank Indonesia (BI) mengenai pembatasan Loan to Value (LTV) atau %20Rp%201,5%20miliar%20namun%20dengan%20tipe%20bangunan%20<%2070%20m2%20sehingga%20tidak%20termasuk%20LTV%20%20Dampak%20yang%20terjadi%20kemudian%20ternyata%20banyak%20pengembang%20yang%20menyiasatinya%20dengan%20strategi:%20%20Karena%20aturan%20LTV%20untuk%20tipe%20bangunan%20>%2070%20m2,%20maka%20pengembang%20mulai%20mengembangkan%20tipe-tipe%20dibawahnya%20seperti%20T.%2054,%2067,%2069%20%20Dengan%20kenaikan%20LTV%20untuk%20KPR%20kedua%2040%,%20maka%20banyak%20pengembang%20yang%20menaikkan%20harganya%20secara%20semu%20dengan%20strategi%20cash%20back%20guarantee.%20Sebagai%20contoh%20harga%20rumah%20Rp%202%20miliar%20dengan%20aturan%20LTV%20yang%20ada%20untuk%20rumah%20kedua,%20maka%20uang%20muka%20yang%20harus%20dibayarkan%20adalah%2040%%20atau%20sebesar%20Rp%20800%20juta%20sedangkan%20jika%20KPR%20rumah%20pertama%20hanya%2030%%20atau%20sebesar%20Rp%20600%20juta.%20%20Menurut%20Ali,%20untuk%20tidak%20memberatkan%20konsumen,%20pengembang%20menaikkan%20harga%20menjadi%20Rp%202,2%20miliar%20dengan%20cash%20back%20yang%20seakan-akan%20dikembalikan%20ke%20konsumen%20sebesar%20Rp%20200%20juta%20untuk%20memberi%20tambahan%20pembayaran%20uang%20muka.%20Alhasil%20konsumen%20relatif%20tetap%20membayar%20tidak%20berbeda%20dengan%20KPR%20rumah%20pertama.%20%20Dampak%20yang%20terjadi%20memberikan%20perubahan%20terhadap%20kenaikan%20harga%20semu%20di%20pasar%20primer.%20Meskipun%20tidak%20terlalu%20mengkhawatirkan,%20namun%20kenaikan%20harga%20ini%20kemudian%20mempengaruhi%20kenaikan%20pasar%20sekunder%20yang%20lebih%20tinggi%20lagi.%20%20"Dengan%20kata%20lain%20aturan%20LTV%20menjadi%20tidak%20efektif%20di%20tengah%20pasar%20properti%20yang%20telah%20memasuki%20siklus%20jenuh%20dan%20kecenderunga%20nmelambat%20sampai%202%20tahun%20ke%20depan.%20Karenanya%20aturan%20LTV%20saja%20yang%20berbasis%20perbankan%20tidak%20cukup%20untuk%20meredam%20spekulasi%20saat%20ini,"%20katanya.%20%20Dan%20aturan-aturan%20lain%20pun%20relatif%20tidak%20akan%20menjadi%20efektif%20ketika%20pasar%20properti%20melambat%20dan%20daya%20beli%20yang%20menurun.%20Pengetatan%20yang%20dilakukan%20akan%20membuat%20perekonomian%20akan%20turut%20melambat%20dan%20pasar%20properti%20menjadi%20semakin%20terpuruk.%20Bank%20Indonesia%20diharapkan%20tidak%20mengeluarkan%20aturan%20baru%20yang%20berdampak%20terhadap%20memburuknya%20pasar%20properti%20saat%20ini.%20%20"Di%20tengah%20kejenuhan%20pasar%20properti%20khususnya%20segmen%20menengah%20atas,%20sebaiknya%20pemerintah%20saat%20ini%20memberikan%20perhatian%20bagi%20insentif%20rumah%20murah%20dengan%20naiknya%20suku%20bunga%20KPR%20yang%20mulai%20menggerus%20daya%20beli%20konsumen,"%20serunya.%20">uang muka (DP) KPR tidak dapat meredam kenaikan harga properti yang telah kadung tinggi karena bisa disiasati oleh pengembang. Meskipun adanya LTV sempat membuat pasar properti sedikit terganggu karena pasar hanya shock sesaat.

Hal ini disampaikan oleh Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda dalam situs resminya, Kamis (9/1/2014)

"Memang benar pasar properti mengalami perlambatan. Namun perlambatan yang terjadi diperkirakan bukan semata-mata dikarenakan aturan LTV, karena memang secara alamiah properti telah memasuki siklus jenuh di akhir tahun," katanya.

Menurutnya aturan LTV diterapkan setelah kondisi harga properti yang sudah tinggi sehingga aksi spekulasi yang diredam sedikit terlambat.

"Setelah selama 2-3 tahun belakangan properti mengalami kenaikan yang fantastis, di akhir tahun 2013 pasar properti melambat karena harga yang terjadi sudah terlalu tinggi (over value) dan tidak masuk akal namun bukan berarti bubble," katanya.

Ali menyampaikan aeberapa alasan yang menjadikan aturan LTV tidak afektif, antaralain:

Aturan LTV hanya mengatur transaksi pasar properti dalam kaitannya dengan perbankan terkait dengan KPR/KPA. Dimana sebagian besar diperkirakan transaksi terjadi melalui cara pembayaran tunai keras atau tunai bertahap.

Aturan yang mengatur peningkatan LTV untuk rumah kedua dan seterusnya dengan kenaikan 10%, tidak terlalu bermasalah bagi konsumen menengah atas
Banyak rumah mewah sejenis townhouse yang menjual dengan harga di segmen menengah atas > Rp 1,5 miliar namun dengan tipe bangunan < 70 m2 sehingga tidak termasuk LTV

Dampak yang terjadi kemudian ternyata banyak pengembang yang menyiasatinya dengan strategi:

Karena aturan LTV untuk tipe bangunan > 70 m2, maka pengembang mulai mengembangkan tipe-tipe dibawahnya seperti T. 54, 67, 69

Dengan kenaikan LTV untuk KPR kedua 40%, maka banyak pengembang yang menaikkan harganya secara semu dengan strategi cash back guarantee. Sebagai contoh harga rumah Rp 2 miliar dengan aturan LTV yang ada untuk rumah kedua, maka uang muka yang harus dibayarkan adalah 40% atau sebesar Rp 800 juta sedangkan jika KPR rumah pertama hanya 30% atau sebesar Rp 600 juta.

Menurut Ali, untuk tidak memberatkan konsumen, pengembang menaikkan harga menjadi Rp 2,2 miliar dengan cash back yang seakan-akan dikembalikan ke konsumen sebesar Rp 200 juta untuk memberi tambahan pembayaran uang muka. Alhasil konsumen relatif tetap membayar tidak berbeda dengan KPR rumah pertama.

Dampak yang terjadi memberikan perubahan terhadap kenaikan harga semu di pasar primer. Meskipun tidak terlalu mengkhawatirkan, namun kenaikan harga ini kemudian mempengaruhi kenaikan pasar sekunder yang lebih tinggi lagi.

"Dengan kata lain aturan LTV menjadi tidak efektif di tengah pasar properti yang telah memasuki siklus jenuh dan kecenderunga nmelambat sampai 2 tahun ke depan. Karenanya aturan LTV saja yang berbasis perbankan tidak cukup untuk meredam spekulasi saat ini," katanya.

Dan aturan-aturan lain pun relatif tidak akan menjadi efektif ketika pasar properti melambat dan daya beli yang menurun. Pengetatan yang dilakukan akan membuat perekonomian akan turut melambat dan pasar properti menjadi semakin terpuruk. Bank Indonesia diharapkan tidak mengeluarkan aturan baru yang berdampak terhadap memburuknya pasar properti saat ini.

"Di tengah kejenuhan pasar properti khususnya segmen menengah atas, sebaiknya pemerintah saat ini memberikan perhatian bagi insentif rumah murah dengan naiknya suku bunga KPR yang mulai menggerus daya beli konsumen," serunya.

(hen/ang)