Mengintip Perkembangan Industri Properti Sepanjang 2017

Jakarta - Masih seperti tahun lalu, penjualan hampir semua perusahaan developer tahun ini mengalami penurunan atau stagnan.

Hal tersebut terlihat dari data-data penjualan perusahaan properti yang sudah go public atau tbk (terbuka) dan tercatat sahamnya di Bursa Efek Indonesia. Sebagian besar tidak mencapai target, sebagian kecil stagnan, hanya beberapa yang meningkat.

Begitu juga terlihat dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) kwartal tiga (Q3) 2017. Survei tatap muka dengan responden para pengembang di 16 kota besar di Indonesia ini menyebutkan, pertumbuhan penjualan rumah turun dari 3,61% menjadi 2,58% dibanding kwartal dua (Q2) karena masih terbatasnya permintaan.

Karena penjualan masih lesu, harganya pun hanya naik 0,5% (Q3) dibanding 1,18% pada kwartal dua. SHPR memperkirakan penurunan pertumbuhan penjualan dan kenaikan harga itu akan berlanjut pada kwartal IV.

Survei menyebutkan faktor-faktor yang menjadi penghambat pertumbuhan bisnis properti itu adalah bunga KPR (20,36%), persyaratan uang muka (16,57%), pajak (16,13%), perizinan (14,45%), serta kenaikan harga bahan bangunan (11,68%). Lebih dari 76% konsumen masih mengandalkan kredit bank (KPR/KPA) untuk membeli rumah.

Kendati pasar masih lesu, sejumlah perumahan dan apartemen masih mencatat penjualan (marketing sales) yang cukup baik. Bahkan, beberapa (di luar kota baru Meikarta seluas 500 ha di Cikarang, Bekasi-Jawa Barat, yang harus dibahas tersendiri) cukup mengesankan meskipun realisasinya masih harus ditunggu.

Sebutlah misalnya, Trans Park Cibubur (Cimanggis, Kota Depok-Jawa Barat), perumahan CitraLand Cibubur (Cileungsi, Bogor-Jawa Barat) dan Lavon di Suvarna Sutera (Pasar Kemis, Tangerang-Banten) dan proyek multifungsi 57 Promenade (Jakarta).

Dari data penjualan yang dikutip detikFinance, Rabu (20/12/2017), bisa dilihat Trans Park Cibubur (4,1 ha) yang berhasil membukukan penjualan tower pertama apartemennya sebanyak 896 unit langsung habis saat launching akhir Desember 2016.

Karena itu 20 Januari dipasarkan tower kedua yang langsung teRp esan 200 unit. Tipe apartemennya studio 22,7 m2, 2 kamar tidur (KT) 43,7 m2 dan 3 KT 71 m2. Sampai Oktober yang teRp esan di menara kedua sudah 800 unit lebih.

Jadi, sampai Oktober total hampir 1.700 unit yang laku. Harganya pun sudah meloncat. Kalau Desember 2017 tipe studio dilego Rp 287 juta/unit tunai, Januari sudah Rp 460 juta.

Proyek dari CT CoRp Rp ini akan berisi apartemen Trans Residence (3 tower/37 lantai/2.900 unit), Trans Mall seluas 100 ribu m2, Trans Studio Theme Park, dan Trans Hotel.

Selain itu, ada proyek properti 57 Promenade (3,2 ha) yang langsung teRp esan 94% saat melepas 302 unit apartemen tahap pertama di dua menara akhir Agustus dengan nilai marketing sales Rp 1,6 triliun, dari semula pengembang hanya menargetkan Rp 520 miliar.

Harga apartemennya Rp 2,3-9 miliar per unit (tipe 1-3 kamar tidur 41-182 m2) atau sekitar Rp 50 juta per meter persegi (m2). Tidak sampai satu bulan setelah itu, semua unitnya akhir teRp esan 100 persen dengan nilai penjualan Rp 1,8 triliun.

Proyek PT Intiland Development Tbk itu akan berisi dua menara apartemen premium (24 dan 49 lantai), masing-masing satu tower apartemen servis, menara perkantoran jual, menara perkantoran sewa, dan fasilitas ritel.

Hal serupa terjadi pada CitraLand Cibubur (220 ha). Saat launching Mei 2017 langsung terjual 320 unit di dua klaster. Tipe rumahnya 34/60 satu lantai sampai 139/200 dua lantai seharga Rp 429 juta-1,6 miliar/unit.

Karena kesuksesan itu, September dilansir klaster baru Livistona (250 unit) berisi rumah-rumah kecil satu lantai saja (tipe 34/60 dan 36/72). Dari pemasaran tahap pertama 120 unit, teRp esan 60 unit saat launching. Jadi, dalam 3,5 bulan perumahan baru dari Ciputra Group itu bisa menjual 380 rumah dengan nilai penjualan sekitar Rp 200 miliar.

Sementara, proyek Lavon (60 ha) dari Swan City bisa melepas hampir 1.500 rumah di empat klaster dalam empat bulan sejak dirilis resmi September yakni, Allura, Gracia, Echanta, Lavisa. Allura (479 unit) dan Gracia (390 unit) yang menawarkan tipe 79/66 dan 93/77 dua lantai sudah habis.

Sedangkan Echanta (412 unit) sudah laku 90 persen dan Lavisa (348 unit) 50 persen. Harganya mulai dari Rp 900 juta/unit. Awal 2018 Swan City berencana melansir klaster kelima Grandura berisi tipe 93/77 dan 112/96 yang di dua klaster sebelumnya sudah habis.

Apa yang mendorong penjualan properti proyek-proyek tersebut?

Dekat akses transportasi

Proyek-proyek itu tetap bisa berjualan karena perusahaan pengembangnya sudah dikenal reputasinya termasuk Swan City. Perusahaan ini adalah anak China Fortune Land Development Co Ltd (CFLD), perusahaan developer raksasa dan terdaftar di bursa efek China. Jadi, pasar percaya dengan komitmen mereka.

Yang juga sangat menentukan adalah kemampuan developer membaca perkembangan dan kebutuhan pasar, kemudian menawarkan produk yang tepat pada saat yang pas dengan harga yang realistis.

Lavon misalnya, saat perkenalan pasar Juli menawarkan rumah terkecil seharga Rp 700 jutaan dibanding rumah sekelas di SeRp ong, kawasan yang banyak mengembangkan kota baru untuk kaum menengah atas yang harga rumahnya sudah di atas Rp 1,5 miliar.

Padahal, dari Lavon ke SeRp ong lewat tol Jakarta-Tangerang-Merak hanya 20-an menit. Janji fasilitasnya juga bejibun. Jadi, orang melihat potensi kenaikan harga rumah di Lavon masih besar.

Demikian juga 57 Promenade. Dengan lokasi dekat Bundaran Hotel Indonesia (HI) yang merupakan kawasan paling elite di Jakarta, harga apartemennya terbilang sangat kompetitif. Apalagi, lokasinya juga dekat dengan hub besar (grand station) yang mempertemukan aneka transportasi massal di Dukuh Atas, Jl Jend Sudirman.

Sebagian transportasi massal itu sudah beroperasi, sebagian seperti LRT, MRT dan kereta bandara akan beroperasi penuh tahun depan. Karena itu Intiland menimbang tahun 2017 merupakan saat yang tepat melansir proyek premium di pusat Jakarta.

Pembangunan transportasi massal itu akan membuat Jakarta meniru kota-kota besar lain di dunia yang keberadaan grand station-nya menjadi penopang perkembangan kawasan. Kawasan menjadi perlintasan yang amat ramai serta sangat mudah dan efisien menuju ke seluruh penjuru Jabodetabek.

Sekarang properti dekat transportasi massal lebih unggul dan paling dicari, karena lalu lintas yang kian macet dan moda transportasinya makin bagus. Lifestyle itulah yang dijual di 57 Promenade.

Keberadaan akses dan transportasi massal yang memperlancar mobilitas itu pula yang membuat pasar menyambut baik Trans Park Cibubur dan Citraland Cibubur. Di koridor Cibubur hingga Cileungsi yang melintasi empat wilayah (Jakarta Timur, Kota Depok, Kota Bekasi, dan Kabupaten Bogor) sedang dibangun jalan tol JORR 2 Cimanggis-Cibitung (Cimaci/25,21 km) dan kereta ringan light rail transit (LRT) Cawang-Cibubur (13,7 km). Dua proyek itu mudah dicapai baik dari tol Cimaci maupun stasiun LRT Cibubur.

Pembangunan dua proyek infrastruktur itu akan memberikan efek yang luar biasa terhadap semua proyek di koridor Cibubur-Cileungsi sekaligus menjadi selling point mereka.

Pasalnya, dengan akses baru itu penghuni Cibubur hingga Cileungsi-Jonggol makin mudah dan cepat mencapai Jakarta, selain tidak harus masuk Jakarta untuk mencapai tujuan lain di Jabodetabek dan daerah luar Jabodetabek.

Saat kedua akses baru itu beroperasi, harga tanah di kawasan akan meningkat pesat.

Dan, itu prospek bagi konsumen. Jadi, akses baru itu sangat membantu pengembang berjualan, karena akses eksisting sudah tidak mampu menampung volume lalu lintas di kawasan. Prospek proyek menjadi lebih bagus sehingga orang menjadi lebih yakin membeli rumah di kawasan Cibubur-Cileungsi.

Apalagi Trans Park Cibubur, lokasinya bisa dicapai dengan berjalan kaki dari stasiun LRT Cibubur. Selain itu proyek juga akan dilengkapi fasilitas komplit. Sementara di sekitarnya fasilitasnya terus berkembang.

Cara bayar yang mudah

Penjualan makin terdongkrak karena pengembang juga menawarkan produk yang terjangkau kaum menengah urban.

Sebanyak 200 unit rumah di dua klaster pertama di CitraLand Cibubur misalnya, adalah tipe 34 dan 39 satu lantai dengan luas tanah 60-72 m2 seharga Rp 400 jutaan/unit. Itulah tipe rumah yang paling diminati pasar saat ini.

Karena itu di Livistona pengembang hanya menawarkan rumah satu lantai tipe 30-35 m2 dengan kaveling 60-102 m2 seharga mulai dari Rp 435 juta sudah termasuk PPN.

Cara bayar yang meringankan juga punya kontribusi terhadap penjualan, bahkan untuk rumah sederhana sekalipun. CitraIndah City (1.200 ha) di Jonggol, Kabupaten Bogor, tidak begitu jauh dari CitraLand Cibubur, sampai Oktober berhasil menjual 1.531 rumah, antara lain karena menawarkan cara bayar yang sangat meringankan untuk pembelian semua tipe rumah, selain karena kualitas pengembangannya memadai dan nama besar Ciputra Group.

Yaitu, free BPHTB, bebas biaya KPR kecuali asuransi jiwa, uang muka hanya lima persen, dan subsidi bunga KPR.

Saat ini perumahan memasarkan rumah menengah ke bawah tipe 22/60-38/120 seharga Rp 150-300 jutaan/unit dan rumah menengah tipe 38/90-70/240 seharga Rp 300-900 jutaan di berbagai klaster.

Salah satu klaster terbarunya Bukit Cerbera (698 unit) yang memasarkan tipe 22/60 sampai 36/90 seharga Rp 170-250 juta/unit. Rumah yang paling laku tipe 22/60, 22/72, dan 22/90 satu kamar yang harga KPR-nya Rp 164 juta, Rp 186 juta, dan Rp 225 juta karena paling murah.

Seperti tahun-tahun sebelumnya, menjelang tutup tahun 2017, HousingEstate memberikan
"HousingEstate Awards" kepada proyek properti yang mencatat penjualan bagus itu, serta sejumlah produsen bahan bangunan dan bank penyalur KPR yang produknya menjadi favorit di proyek real estate.

Tentu saja masih ada proyek properti lain yang penjualannya bagus tahun ini. Tapi, HousingEstate hanya sempat memberikan HousingEstate Awards 2017 kepada 24 proyek properti, sembilan produsen bahan bangunan dan tiga bank penyalur KPR.

Pemberian penghargaan dilakukan di Hotel Le Meridien, Kamis, 14 Desember 2017, yang dihadiri kalangan pengembang, perbankan dan industri bahan bangunan. (dna/dna)