'Mission Impossible' Jakpro Bangun LRT hingga Velodrome

Total, efektifnya berapa lama kerjakan LRT dan Velodrome?
Yang ini (velodrome) kan mulai Juni 2016. Harus selesai Juni 2018 atau dalam dua tahun. Tapi kayaknya Mei ini sudah selesai. Kalau LRT, mulai di 2016 dan dipakai Agustus 2018. Kemungkinan kita bisa beroperasi di Juli 2018.

Banyak yang tidak yakin LRT Jakarta nggak bisa digunakan untuk Asian Games? Garansinya apa?
Yang paling utama keretanya bisa jalan. Untuk kereta bisa jalan, safety-nya (keamanan) harus terjaga. Warna belum dicat, stasiun masih kurang desain dan segala macam gampanglah, yang penting kereta bisa jalan dan safety.

Untuk critical qualitynya adalah kereta jalan dan safety terpenuhi, bisa mengangkut orang yang diperlukan. Lalu kita tambahin lagi, catnya kita selesaikan, ruangannya ditambah pendingin. Insya Allah masih bisa.

Jadi Juli nanti sudah bisa beroperasi?
Uji cobanya sudah bisa Juli. Tapi mungkin sampai benar-benar bisa dipakai, finishing-nya beres itu saat Agustus 2018. Jadi misalnya di stasiun, toiletnya sudah lancar, airnya sudah nggak ada masalah. Pokoknya perintilan-perintilan yang kecil itu kita lihat.

Jadi titik kritisnya adalah kereta jalan dengan safety factor yang 100%. Untungnya adalah semua functionality dari bangunan sudah mengikutsertakan elemen-elemen grafis, warna, dan segala macamnya sudah rapi. Jadi nanti stasiun ini, dalam 3-4 bulan itu warna-warninya bagus loh.

Jakpro kerjakan apa saja selain LRT dan Velodrome untuk Asian Games?
Asian Games kita kerjakan Velodrome, equestrian dan LRT.

Progres untuk masing-masing proyek?
Equestrian relatif sudah selesai, tinggal finishing. Lalu Velodrome tinggal masalah pengecetan, finishing lintasan, tangga, dan pembuatan taman. Jadi kalau untuk Velodrome mungkin sekitar 95%. LRT Jakarta fisiknya sudah 70% lebih.

Jakpro sudah koordinasi dengan Inasgoc terkait apakah LRT nanti akhirnya akan dipakai atau tidak saat Asian Games?
Operasi LRT Jakarta saya serahkan ke pemegang saham (Pemprov DKI Jakarta). Kalau LRT ini koordinasi penggunaannya dan sebagainya itu bukan kami yang menentukan. Jadi nanti pemegang saham yang akan tentukan.

Harga tiketnya?
Tiket kita belum bisa bicarakan. Tapi sebagai kisi-kisi, harganya lebih mahal sedikit dari tiket busway, lebih murah dari Go-Jek, lebih murah dari taksi dari Velodrome ke area tengah seperti Bundaran HI dan Dukuh Atas.

Pengoperasian dari Kelapa Gading-Velodrome bagaimana?
Yang jelas, ketika nanti mereka (penumpang) berhenti di Velodrome, nanti juga akan kita sediakan dua mode busway. Pertama adalah royaltrans, parkir di Velodrome, dan satu lagi yang reguler di halte transJakarta yang sudah ada.

Jadi nanti kalau dari Kelapa Gading, ada orang yang mau ke tengah atau koridor IV, dia tinggal milih, kalau dia misalnya bayar OKE OCE trip yang Rp 5.000, dia bisa pakai bus yang Rp 3.500.

Untuk royaltrans katakanlah misalnya bayar Rp 12.500, mungkin dari Kelapa Gading mereka sudah bayar tiket untuk royaltrans Rp 15.000 termasuk LRT nya.

Royaltrans nanti rutenya ke venue-venue Asian Games atau bagaimana?
Itu setelah Asian Games. Untuk Asian Games ikutin pemerintah maunya bagaimana.

Pertimbangan menyambungkan dengan busway?
Karena kan kita belum nyambung. Kalau sudah nyambung, baru pakai LRT. Pertimbangan kita menyambungkan sekarang dengan busway, orang akan terbiasa dulu pakai angkutan ini. Kalau mereka pakai ini dari Kelapa Gading, Rp 15.000 sampai ke tengah misalnya, menurut saya make sense. Taksi dari sini (Velodrome) ke Dukuh Atas berapa? Rp 33.000. Go-Jek? Rp 22.000an. Kalau bayar Rp 12.000-15.000, mau nggak pakai AC? Nggak perlu macet lagi. Memang ini sebagai budaya baru dalam bertransportasi.

LRT Jakarta tahap II bagaimana?
Jadi LRT fase II ini yang pasti harus menyambungkan yang di Velodrome ini menuju ke tengah atau major hub. Major hub ada di Dukuh Atas. Tapi sebenarnya, kita juga pengen buat another hub nya di Tanah Abang. Karena ada kepentingan yang baik sekali untuk menyatukan dua pasar, Kelapa Gading dan Tanah Abang.

Kenapa pilih sampai ke Tanah Abang?
Dua pusat ekonomi yang dihubungkan. Memang ini bukan jalur logistik, tapi multiplier effectnya akan tercipta. Akan ada kenaikan jumlah penumpang, dari 120 ribu penumpang per hari, harusnya bisa jadi 170-220 ribu per hari dengan menambah dari Dukuh Atas menuju Tanah Abang. Sehingga dalam business plannya membuat kita lebih confidence kalau mau membawa tatanan ini dikerjasamakan dengan swasta lewat PPP atau KPBU.

Good news-nya adalah per minggu lalu ada Pergub baru terkait KPBU yang sudah ditandatangani. Kalau nggak salah Pergub 22 Tahun 2018. Artinya, di Jakarta ada mekanisme kerja sama perusahaan daerah dan badan usaha. Sebelumnya belum ada. Dengan adanya ini akan generate para investor untuk masuk jump in bersama dengan kita untuk membangun fase II.

Total panjangnya berapa?
Sekitar 11,6 km. Total berarti 5,8+11,6 sekitar 17,4 km.

Feasibility study (FS) sudah?
FS nya sudah. DED (detail engineering design) nanti saat biding procces.

Estimasi biaya investasi?
Belum bisa dibilang. Karena itu bagian dari dokumen tender. Tapi rule of thumb-nya, LRT itu biayanya Rp 500-550 miliar per km. Kalau MRT sekitar Rp 1,1-1,2 triliun per km. Kalau jalan tol sekitar Rp 100-150 miliar, yang layang Rp 250-an miliar.

Investor nya dari mana saja? Eropa, Amerika, Asia?
Kalau Asia sudah pasti ada. Eropa ada yang punya minat tapi kita juga masih menguji keseriusannya. Kalau Amerika malah kita melihat nggak cukup agresif.

Kapan rencana mulai tender?
Yang penting dokumentasi dan harmonisasinya semuanya kelar dulu. Dan ini dengan adanya pergub baru sebenarnya sudah ada encouragement. Tinggal sekarang masalahnya apakah kalau sekarang di-open bid sekarang, ada yang mau masuk nggak? Makanya kita sosialisasi dulu pergub ini biar jelas semuanya.

Target mulai tender?
Dari internal kita tahun ini dong. Karena yang musti kita jaga itu animonya masyarakat. Masyarakat animonya terhadap LRT itu tinggi sekali. Kita nggak relalah ini musti tunggu lima tahun lagi supaya ada konektivitas. I will do in my capacity untuk melakukan supaya maksimum ini tiga tahun sudah tersambung ke sana (Tanah Abang). Supaya managing ekspektasi itu bisa dimantain.

Ratu Prabu nggak ada pembicaraan dengan Jakpro?
No comment.

Bukannya mereka juga bisa jadi salah satu potential investor?
Ratu Prabu kan mengatakan bahwa mereka sudah punya basic design. Kalau memang iya kan artinya mereka sudah sangat bisa membangun dengan apa yang mereka janjikan sekian ratus triliun itu. Menurut saya sih silakan saja. Kalau mereka punya jalur yang dirasa bagus dan kita juga, yang diuntungkan kan masyarakat juga.

Jakpro juga akan bangun DP Rp 0?

Kita punya beberapa situasi/tempat, di mana kita sebetulnya siap meluncurkan project DP Rp 0 karena bangunannya sudah terbangun. Kalau orang lain masih dalam taraf baru akan membangun, yang ini kita sudah ada bangunannya. Dan ini kita sedang hitung-hitung, apakah masuk di segmen yang mana dari DP Rp 0 itu.

Maksudnya Jakpro sudah ada bangunannya?
Iya. Kami yang punya properti itu melalui anak usaha kami. Misalnya begini, sekarang kalau kita punya apartemen, saat sebelum dibangun kan developer butuh dana awal untuk membangun apartemen itu. Dana awal bisa dari dana sendiri atau bisa dari DP yang dibayarkan oleh konsumen. Makanya ada DP supaya developer ada nafas tambahan supaya bisa membangun.

Nah, kalau sekarang saya sudah punya apartemen. Yang sudah ada beberapa ratus unit yang sebenarnya sudah siap saya jual, namun karena ada DP Rp 0 ini, kita lagi berpikir ulang untuk cara menjualnya dengan cara yang berbeda.

Jadi ikuti mekanisme DP Rp 0?
Iya. Nah ini kan membuat ideal. Karena sebenarnya memang nggak butuh DP. Sebenarnya sudah ada kok pakai dana korporasi. Hanya soal pricingnya ini.

Ada berapa unit?
Ada sekitar 300-an unit. Bentuknya apartemen.

Harga?
Ini yang kita sedang lihat segmennya. Karena kalau kita lihat di segmen MBR, memang nggak masuk. Ini akan mengisi celah di segmen menengah.

Kok masuk program DP Rp 0? Kan nggak ada subsidi di situ dan nggak ada MBR?
Konsepnya DP Rp 0 itu yang musti kita lihat ulang. Karena ada DP Rp 0 pakai FLPP tapi belum dibangun. Jadi FLPP seolah-olah dipakai untuk menambahkan pendanaan pada saat mulai dibangun. Nah kalau bangunannya sudah terbangun, untuk apa lagi FLPP? Tapi boleh nggak kita bilang buat DP Rp 0? Boleh juga, tapi memang bukan untuk MBR. Boleh juga dong DP Rp 0 itu nggak cuma ke MBR tapi juga ke menengah.

Jadi nanti masuk ke program DP Rp 0 milik Pemprov?
Ini yang sedang kita usulkan supaya ada segmen baru dari DP Rp 0. Jadi jangan selalu dari segmen yang paling bawah.

Sudah bicara dengan kepala daerah?
Sama Pak Wagub (Sandiaga Uno) sudah kita bicarakan.

Respons pak Wagub?
Ya senang banget dong. Tapi ini kan kita bicara tatanan aturan main dan segala macam. Tapi kita lagi sinkronisasilah. Saya sebenarnya belum bisa share terlalu banyak di situ.

Jadi nanti mekanisme cicilannya bagaimana?
Jadi nanti bisa langsung masuk, tinggal bayar cicilan Rp 3-4 juta karena sudah terbangun. Permasalahannya adalah karena ini bukan untuk MBR, jadi saya perlu punya label, kalau misalnya saya lakukan ini bukan untuk MBR, saya nggak nyalahin aturan DP Rp 0. Jadi maksudnya kita berpikir lebih dari sekedar framework atau tatanan yang sudah ada. Bisa nggak kita enhance, memikirkan suatu hal yang lebih dari sekedar biasa. Tujuannya sama kok, menyediakan tempat tinggal yang berkualitas ke masyarakat Jakarta. Apapun levelnya.

Lokasinya?
Bersainglah pokoknya.

Untuk MBR bagaimana?
MBR, kita punya beberapa landbank. Sudah kita laporkan dan berikan, tapi kan memang itu keputusan untuk dijadikan penugasan atau nggak kan di pemerintah. Mungkin pemerintah masih melihat lokasi kita belum pas atau belum cocok. Jadi sementara ini kita belum punya asignment khusus untuk itu.

Target kinerja Jakpro di 2018?
Di 2018 kita fokusnya memastikan bahwa penugasan kita untuk Asian Games beres. Kedua, kita memastikan di 2018 beberapa rencana bisnis untuk pencapaian pendapatan bisa kita lakukan utamanya dengan pertimbangan bahwa tahun ini kan tahun politik. Jadi kita juga deg-degan karena bisnis itu ada kemungkinan mengalami stagnansi menjelang kampanye atau pertengahan tahun. Sehingga saya bilang ke teman-teman, kita musti punya fokus utamanya di semester I. Karena begitu masuk ke kampanye politik dan sebagainya, akan ada perlambatan.

Bisnis apa yang akan diandalkan?
Bisnis kita yang akan kita genjot ada di area ICT (information, communication, telecomunication) seperti fiber optic, menara, beberapa IT inisiatif, digital economy. Ada juga beberapa proyek properti yang kita kerjakan, juga proyek-proyek utilitas yang kita kerjakan.

Target pendapatan tahun ini?
Lebih dari Rp 1,5 triliun untuk revenue.

Kalau laba bagaimana?
Laba tahun lalu kita agak besar karena kita punya pendapatan yang agak bagus. Untuk tahun ini relatif, kita lihat mungkin ada di level Rp 200-300 miliar maksimum. Minimumnya mungkin sekitar Rp 250-an miliar. Masih moderate.

Kabarnya proyek penugasan nggak kasih kontribusi besar pada laba?
Iya lah. Karena kalau penugasan kan bukan cari untung. Dari awal kita sudah sampaikan ke pemerintah daerah, kalau pekerjaan yang menghasilkan keuntungan, saya nggak akan minta apapun.

Tapi ketika saya harus memiliki target yang tidak ada potensi pendapatan, then we are talking, we need to get back up. Dan itu yang membuat pemerintah untuk bilang, jalani apa yang bisa dijalani, tapi juga memastikan proyek-proyek yang dibiayai dengan BUMD itu dikerjakan dengan tepat waktu.

Pendanaan untuk Asian Games masih terkendali?
Masih terkendali banget.

Aksi korporasi untuk pendanaan proyek Asian Games ada lagi dalam waktu dekat?
Pendanaan sudah kita amankan semua. Tinggal eksekusinya saja dan saving yang bisa kita berikan.

Jakpro termasuk salah satu BUMD yang akan IPO dari target yang disebut Wagub ada 5 BUMD DKI yang IPO sampai 2022?
Kalau sampai 2022, for sure we will be a part of those company. Karena kita prediksikan mestinya by tahun depan sudah bisa mulai IPO. Yang jadi masalah itu kan marketnya. Kita nggak pengen jualan pada saat marketnya lagi berisiko. Kalau tahun ini agak challenging.

Pertimbangan tahun depan?
Ya apapun proses politiknya, mustinya sih proses politik yang aman. Jadi saya pikir tahun depan kondisinya akan jauh lebih baik dari pada yang sekarang.

Salah satu hal yang kita harus pikirkan dengan cerdas adalah apakah kita mau IPO-kan holdingnya atau IPO kan anak usahanya. Kita kan musti lihat market, capability, dan banyak hal.

Kalau untuk holding maunya kapan?
Belum bisa ngomong. Tapi yang IPO nanti bisa anak usaha, bisa holdingnya. Karena IPO itu you need to understand, itu adalah salah satu cara mendapatkan dua hal. Pertama adalah tambahan capital yang dibutuhkan, dan kedua adalah memiliki owner yang profesional.

Jakpro dalam hal ini lebih ke arah yang kedua. BUKU saya (Jakpro) yang sekarang nilai asetnya sekitar Rp 16 triliun. Leverage debt to service ratio saya sangat rendah karena pinjamannya kita baru pakai sekitar Rp 300-an miliar. Itu pun lebih ke courtesy supaya ada pinjaman antar BUMD. Jadi dalam konteks itu sebenarnya, kita masih punya kapasitas yang besar.

Nah kalau kita punya kapasitas pinjam yang besar, kita mau ngerjain apa sekarang? Pasti kan bukan proyek-proyek penugasan yang tidak memiliki capability untuk menghasilkan return. Oleh karena itu kita juga harus melihat, ini harus yang punya return bagus. Salah satunya ya TOD (transit oriented development).

Memangnya dana hasil IPO nanti mau dipakai buat apa?

Paling utama yang kita lihat memang TOD. Karena dia kebutuhannya besar sekali. Kita akan cari area-area yang bisa mendorong terjadinya real transit oriented development. Jadi ketika ada area-area yang ada perpindahan antar moda, di situ kita bangun TOD.

Kita saat ini punya MoU dengan KAI, punya kapasitas membangun TOD nya mereka, kita punya MoU juga dengan beberapa potential property owner dan kita lagi melihat, mana yang mau kita dahulukan, seperti apa konsepnya dan itu jadi bagian dari TOD strategi kita.

Jadi Jakpro berperan sebagai kontraktor?
Kita sebagai developer.

Targetnya?
Nggak banyak-banyak. Kita mulai dulu di 1 atau 2 lokasi. Tapi mungkin sizenya yang agak gede.

Anak usaha mana yang mau di IPO-kan?
Saya belum bisa bilang. Karena salah satu hal yang paling besar yang kita lihat paling memungkinkan adalah, ada bisnis-bisnis baru yang sepertinya juga bisa didengungkan ke ranah IPO. Misalnya tadi kita bicara TOD, mungkin nggak itu di-handle oleh anak usaha baru? Sangat mungkin. Kira-kira butuh permodalan yang kuat nggak? Sangat mungkin juga. Boleh nggak saya IPO? Bisa juga. Ini semua yang kita lagi lihat.

Kita lagi bicara dengan financial advisor untuk memahami apa yang terjadi dan bagaimana kita bisa memanfaatkan momen dengan lebih baik. Yang kita nggak mau, bahwa kita bergerak terlalu cepat, momentumnya tidak kita hitung dengan baik, sehingga jadi cuma mau IPO dan leveragingnya jadi murah.

Berarti waktu untuk IPO yang tepat di 2019?
Kami merasa di 2019. Karena begitu masuk di semester II 2018, biasanya trust market itu akan wait and see. Kita belajar dari history saja, pada saat ada pemilihan presidensial, selalu ada stagnansi di dalam market untuk melakukan asessment, adjustment mengenai business continuity.