.webp)
Sektor properti juga dihadapkan pada ancaman tingginya inflasi pada suku bunga, termasuk ketersedian lahan dan lain-lain. Bagaimana perkembangan sektor properti di tengah berbagai ancaman tersebut?
Berikut ini wawancara detikFinance dengan Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Setyo Maharso, di Jakarta, akhir pekan lalu.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Memang begini pada tahun 2010 kita lewati dengan mulus dengan kondisi yang bagus. Kita ingin tahun 2011 ini bisa tumbuh sampai 15% tapi memang didepan banyak tantangan salah satu contoh yang sedang panas-panasnya adalah masalah BPHTP.
BPHTP itu diserahkan pemungutannya per 1 Januari 2011 dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah kabupaten/kota, pemungutan itu harus asa perdanya. Ternyata dari 440 lebih kabupaten/kota ternyata baru 24% dengan perdanya sebagai payung hukum.
Sehingga terjadi stagnasi jual beli, REI melalui badan pertimbangan organisasi kita sudah menghitung mungkin terjadi stagnasi properti Rp 20 triliun selama satu bulan ini, kan memang kita tak melihat properti itu dari rumah sederhana saja, ada perumahan menengah, ada apartemen, pertokoan, mal. Itu semua kan akta jual belinya melalui BPHTB.
Ini karena tak ada akta jual beli (AJB) pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional) belum bisa mengeluarkan validasi sehingga notaris tak berani. Seminggu lalu Kepala BPN menjanjikan akan mengirim surat ke seluruh Indonesia, bagi daerah yang belum ada payung hukumnya tidak harus membayar dalam arti BPHTB dikesampingan karena menurut kepala BPN ada surat dari menteri keuangan tanggal 30 November ke Bappenas.
Jadi kalau pemda tak memungut pemda akan rugi.Selama satu bulan ini soal BPHTB ini masih gantung.
Selain stagnasi penjualan hingga Rp 20 triliun, apa imbas lainnya?
Imbas lainnya bahwa sektor properti adalah industri, hampir ada 114 industri mulai dari orang mencari pasir memecah batu, sampai besi beton. Jadi istilahnya
kita (pengembang) itu gerbongnya lah, kalau gerbongnya berhenti maka industri ikutanya semuanya berhenti.
Salah satu contoh tahun 2008 kita terpuruk, semua juga hancur. Tapi kita bangkit sendiri, dan industri lainya juga ikut bangkit. Artinya apa? Industri properti tak bisa dipandang sebagai industri yang kecil bahwa sumbangan kita terhadap PDB masih kecil sekitar 6%, tapi kalau di Malaysia sudah sampai 23%, berarti masih ada hambatan-hambatan seperti aturan-aturan yang tumpang tindih salah satunya BPHTB, belum pajak lainnya.
Jadi bisa dibilang selama satu bulan ini transaksi properti menggantung?
Bukan hanya menggantung tapi berhenti.
Tapi saya dengar masih ada pengembang yang masih menarik BPHTB meskipun pemdanya belum ada Perda BPHTB, bagaimana menurut anda?
Itu bukan menarik tapi itu kan kita takut, jadi bukan menarik tetapi mencadangkan dari konsumen, soalnya nanti kalau sudah serah terima lalu konsumennya ditarik BPHTB, siapa yang bayar. Mendingan kita cadangkan dengan menarik dari konsumen didepan, kita tabung dulu lah begitu peraturannya keluar bisa digunakan.
Bukannya bisa disiasati dengan PJB, tanpa harus dengan AJB?
Memang saya usul jalan keluarnya adalah PJB (perjanjian jual beli) lah. Tapi belum ada serah terima karena haknya belum beralih. Itu sebenarnya solusi sementara supaya cashflow pengembang tetap jalan.
Kalau seadainya masalah BPTB ini berlanjut selama setahun, ancaman terhadap properti seperti apa?
Bukan ancaman lah, jadi justru yang rugi kita semua, pengembang rugi, masyarakat rugi, apalagi pemerintah terutama pemerintah daerah yang seharusnya mereka dapat
PAD dari itu jadi tak dapat.
Bagi daerah seharusnya itukan sumber penerimaan bagi mereka, seharusnya lebih agresif, bukan?
Mereka melihat nilai BPHTB itu kecil buat mereka. Pemda tida melihat dibelakang itu, BPHTB itu kan 5%, dari 5% misalnya ia dapat Rp 1 miliar, padahal sebetulnya industri yang menghasilkan perputaran omset sebesar itu sekitar Rp 20 miliar. Sebesar Rp 20 miliar itu bisa menghidupi berapa orang, itu yang tak terpikirkan oleh para pemimpin kabupaten/kota mereka masih berkutat masalah politik bagaimana mengamankan dirinya bagaimana terpilih kembali.
Di daerah Cibinong ternyata ada pengembang yang memanfaatkan moment ini, dengan mengiming-iming bebas BPHTB, bagaimana menurut anda?
Itu kan promosi, tapi bisa juga dari teman-teman sudah masuk dalam cost. Ya, bisa juga memanfaatkan moment ini itu sah, kalau itu trik marketing itu sah-sah saja. Masyarakat pun harus cerdas, kalau pun bebas dia harus mendapatkan hak validasinya (BPHTB) kalau dia sudah bayar.
Apa yang diharapkan pengembang agar properti tetap tumbuh?
Tantangan lain kita berharap suasana politik tak kacau, karena kondisi ekonomi sudah bagus. Kita berharapnya kondisi politik bagus sehingga semua bisa berjalan dengan baik.
Mengenai tema lain, soal pelaksanaan hunian berimbang dimana ketika pengembang harus membangun properti kelas atas, dan harus juga 'menyelipkan' properti kelas menengah dan bawah disatu lokasi, apakah pengembang siap?
Hunian berimbang dari dulukan sudah ada, tapi kan sekarang ditegaskan atau dipayungi dengan UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Dari dulu, jadi tak ada masalah.
Kalau pengembang mengikuti pola hunian berimbang, apakah marginnya nggak takut berkurang?
Jadi begini kan kita mikirnya luas, nggak mungkin kita membangun rumah sederhana di komplek Pondok Indah, NJOP-nya (nilai jual objek pajak) berapa mampu nggak. Jadi yang dimaksud dengan hunian berimbang itu bisa juga kawasan tata ruangnya yang ditata, misalnya kelas menengah keatas, misalnnya kelas menengah keatas punya sopir. Nah, itu bisa disuplai kesana, kan nggak mungkin sopirnya tinggal di kawasan Pondok Indah, ya paling nggak di hinterland-nya.
Misalnya juga BSD, itu kan besar. Disana ada yang namanya rumah sederhana, tapi memang sangat jauh itu kan konsep berimbang juga.
Kalau melihat benchmark dari negara lain soal konsep hunian berimbang bagaimana?
Ya setiap negara punya karakter masing-masing, jadi itu sah-sah saja. Itu mau mensejahterakan rakyatnya, hunian berimbangkan untuk keadilan, walaupun yang adil itu cuma tuhan kita tak bisa adil.
Lalu usulan dari REI seperti apa, pernah ada usulan 1-3-6, yaitu setiap dibangun 1 rumah kelas atas harus dibangun 3 rumah menengah dan 6 rumah kelas bawah?
Ya tetap 1-3-6 cuma tidak harus disatu lokasi yaitu tadi masalah NJOP. Sekarang di Menteng 1-3-6 nggak bisa. Lalu juga harus ada batas luasan misalnya 200
hektar keatas boleh diterapkan hunian berimbang, tapi masak membangun 4 hektar dengan hunian berimbang. Ini semua belum putus, masih harus menunggu peraturan perundangan (PP).
Soal tema lainnya, mengenai fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP), terutama soal pengenaan pajak PPN-nya, progresnya seperti apa?
Kita sedang kejar untuk menyelesaikan itu sehingga bisa sesuai dengan batasan kena pajak yaitu Rp 90 juta.
FLPP itu kan yang difasilitasi itu kan bukan fisiknya tapi yang difasilitasi adalah program atau individunya. Kalau subsidi yang dulu itu nilai bangunannya yang difasilitasi, kalau sekarang individu yang mau mendapatkan.
Kan begini, maksimal KPR itu kan Rp 80 juta untuk mendapatkan hak bunga 8%, nah kalau ditambah uang muka 10% maka kasarnya Rp 90 juta.
Sekarang ini kan masih transisi antara skim subsidi perumahan pola lama dengan skim subsidi perumahan dengan FLPP, dari pengambang melihatnya seperti apa?
Memang sebelumnya masih transisi, tapi tahun 2011 ini sudah FLPP. Sekarang sudah murni pakai FLPP, program lama sudah tak dipakai. Tak ada yang terlalu
mengganggu, baru 3 bulan berjalan, tinggal masalah NPWP, SPT, orang belum familiar saja.
Kita juga ingin mendidik masyarakat kita menjadi pembayar pajak yang patuh, karena ini tiba-tiba menjadi masalah juga.
Soal ancaman inflasi terhadap sektor properti di 2011, dengan kenaikan harga pangan dan lain-lain, apakah akan mempengaruhi properti?
Inflasi kan targetnya baru 6,5% sebetulnya daya beli masyarakat kita sudah naik 3000 per kapita, sehingga orang memungkin untuk membeli rumah walaupun inflasi akan menaikan suku bunga. Kita melihat bukan ancaman selama suku bunganya terkontrol dan ada fasilitas FLPP.
Kalau kelas menengah keatas itu sudah mekanisme pasar, yang harus dijaga itu adalah untuk harga Rp 150 juta ke bawah. Kalau kelas menengah keatas lebih
melihat prospek investasi deposito atau properti mereka tak pakai KPR tapi cash bertahap tapi kalau kelas bawah itu pada kebutuhan.
Permintaan properti bakal terus naik, bagaimana dengan ketersediaan land bank (lahan) dari para pengembang?
Jadi begini kalau land bank dari teman-teman masih banyak stok, di Jabodetabek juga. Pemerintah juga mau melakukan pencadangan anggaran untuk land bank dari kantor menpera, tapi belum bisa dilakukan karena belum ada aturan mainnya.
Nanti mekanismenya seperti apa, dari campur tangan pemerintah itu?
Pemerintah ingin bahwa bisa mengendalikan harga (tanah). Pengembang yang ingin membangun tinggal berhubungan dengan pemerintah arahnya kesana. Yang membebaskan pemerintah, jadi seperti di China, hampir 90% tanah itu punya pemerintah bukan swasta cuma harus keras.
Kalau melihat sekarang ini mungkin kah pemerintah mampu?
Niat baik asal regulasi yang sudah jelas, saya pikir bisa. Semua bisa dilakukan asal niatnya baik, tidak saling curiga.
Soal jumlah land bank saya tak tahu, yang tahu BPN, land bank juga yang diluar Jawa banyak. 1000 hektar lebih.
Ekspansi anggota tahun ini tumbuh 15%, dari tahun sebelumnya. Dengan volume kira-kira untuk rumah menengah kebawah 120.000, menengah keatas 96.000. Ini memang termasuk minim pertumbuhan 700-800.000, kita paling bangun 200.000, Perumnas berani berapa 10-11.000, pemerintah berapa. Asosiasi lain di luar REI tak sampai 50.000, REI masih yang terbesar.
Soal aturan pembangunan ruang bawah tanah progresnya sampai dimana?
Kemarin saya sudah bicara dengan gubernur (DKI) itu sudah masuk dalam badan legislasinya, mudah-mudahan tak terlalu lama lagi bisa jalan.
Pembangunan bawah tanah itu bukan diartikan kita akan mengeduk (menggali). Misalnya kita akan membuat tunnel (terowongan) antara Senayan City dengan Plaza Senayan. Terus juga akan ada MRT itu juga harus ditata undang-undangnya, kalau yang diatas itu kan sudah seperti Glodok, Pondok Indah.
Sekarang kalau kita mau membangun properti dibawah tanah belum ada izinnya. Teman-teman sudah siap membangun berapa pun, cuma karena belum ada izinnya kita bisa kena masalah.
Proyek properti yang pasti terealisasi dengan adanya aturan tata ruang bawah tanah apa yah?
Yang jelas MRT, ada 2 hektar jalur sepanjang Lebak Bulus sampai Monas, yang bisa dimanfaatkan kalau ada stasiun pasti ada komersial dibawah tanah, bisa juga mal bawah tanah. Selain itu, ada rencana pembanguna tunnel Plaza Senayan dengan Senayan City izinnya belum keluar, sehingga orang yang lalu lintas diatas tak terganggu.
(hen/qom)
