.webp)
Pakar Hukum Properti Erwin Kallo menilai terdapat dua kelemahan mendasar pada bisnis properti di Indonesia. Kelemahan pertama, developer atau pengembang masih menjadi pusat penghimpun dan pengelola dana pengembangan perumahan dan apartemen yang dibayarkan konsumen.
Skema pengelolaan dana atau pembiayaan properti seperti ini dinilai rentan praktik penyimpangan atau perilaku nakal pengembang.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Ketika dana yang dihimpun dan dikelola oleh developer diselewengkan, maka konsumen tidak bisa berbuat banyak. Kondisi ini berbeda dengan negara maju seperti Australia.
"Di Australia, konsumen bayarnya ke bank. Bank yang jamin proyek itu. Developer nggak keluar duit. Ada kontraktor yang tangani project selesai baru dibayar. Bank bayar ke kontraktor secara progress payment. Konsumen aman karena uang di bank. Ini beda dengan di Indonesia. Ini head to head konsumen developer bayarnya," ungkap Erwin.
Kelemahan kedua, menyangkut sengketa antara developer dan konsumen. Saat ini mekanisme penyelesaian perselisihan baru ditangani melalui pengadilan (wanprestasi) dan Badan Arbritase Nasional Indonesia (BANI). Wadah penyelesaian perselisihan ini dinilai tidak efektif karena memakan waktu lama dan menghabiskan biaya cukup tinggi bagi konsumen.
“Ke pengadilan nggak worthed. Lama dan mahal. Ini persoalannya terus kalau saya wanprestasi memang kenapa. Apa yang bisa dilakukan oleh konsumen? Selain marah-marah. Ke pengadilan?,” tegasnya.
Kondisi ini diakui Erwin telah berlangsung cukup lama namun pemerintah dalam hal ini Kementrian Perumahan Rakyat (Kemenpera) belum mengeluarkan skema perlindungan konsumen dari praktek nakal para pengembang nakal.
"Ini kan perlu ada political will pemerintah dong. Semua aturan yang mempunyai ketentuan paksa yang punya kewenangan yang membuat kalau berdasarkan NGO atau LSM kan nggak ada upaya paksa hanya sebatas nasehat," jelasnya.
Contoh lain soal permainan harga properti di Indonesia dengan di negara lain ini, bisa melihat kasus di Singapura.
Di Singapura, orang tidak bisa dengan seenaknya menjual properti kapan saja. Ada batasan waktu di mana mereka diizinkan untuk menjual properti ke orang lain. Jika dilanggar, pengembang akan dikenbakan denda yang cukup tinggi.
"Di Singapura, kalau rumah sudah dipindah tangan ke pihak ketiga, itu pajaknya gila-gilaan sampai 30% an," kata Direktur Eksekutif Indoonesia Property Watch Ali Tranghanda.
Selain itu di Singapura, lanjut Ali, dalam kurun waktu 3 tahun orang tidak diizinkan untuk membeli rumah baru jika tidak ingin dikenakan pajak yang sangat besar. Peraturan tersebut dibuat untuk mencegah aksi spekulan.
"Dan itu di BI (Bank Indonesia) belum ada. Sebetulnya kalau orang mau beli rumah kan itu tidak boleh ada yang melarang, itu hak asasi. Tapi saat dia bermain sebagai spekulasi, itu yang mesti kita batasi. Batasinya lewat mana? supaya tidak melanggar ham segala macam, lewat pajak gitu lho. Yang di Singapura it pajak dendanya 30% lebih pajak denda," terang Ali.
Hal berbeda terjadi di Indonesia, Ali menyebutkan, dalam kurun waktu 1 tahun saja, sebuah apartemen bisa dinaikkan harganya sebanyak 35%. Peraturan di Indonesia saat ini tidak ada yang bisa membatasi itu.
"Jadi dia beli apartemen nih satu, satu tahun kemudian apartemen belum jadi sudah naik 35%. Ketika dia sudah DP berapa dia langsung jual. Si BI nggak bisa melarang, selama 1 tahun nggak boleh jual lagi ya. Jadi kaya saham. Properti itu proyek jangka panjang, jangan memperlakukan properti seperti saham," jelas Ali.
Sementara itu, Director of Sales Indonesia dari Crown Group Michael Ginarto mengatakan, di Australia, konsumen properti dinomorsatukan. Tak ada kasus kecurangan yang dilakukan pengembang.
Crown merupakan pengembang properti milik Iwan Sunito, pengusaha berdarah Indonesia yang menjalankan usaha di Australia.
Michael mengatakan, di Indonesia kerap kali terjadi pengembang belum menyelesaikan pembangunan rumah padahal sudah memakan waktu yang cukup lama. Terlebih uang muka pun sudah diberikan konsumen sebesar 30%. Sedangkan di Australia, hal tersebut tidak terjadi.
Ketentuan uang muka rumah di Indonesia sebesar 30% yang diberikan kepada pengembang itu berisiko, karena pengembang bisa saja membawa lari uang tersebut tanpa menyelesaikan pembangunan rumah.
"Dari segi konsumen di Indonesia amat sangat berisiko. Di sana ada ketentuan pemerintah investasi awal atau DP maksimum 10%, dibayarkan si konsumen, off the plan, maksudnya beli gambar bukan barang yang sudah jadi," kata Michael.
Membeli rumah di Australia cukup merogoh 10% untuk uang muka. Uang itu puntidak diserahkan ke pengembang. Untuk menjaga layanan kepada konsumen, uang tersebut diberikan kepada pihak ketiga yang disebut trust account yang juga mencakup pengacara dan rekening ketiga. Itu merupakan aturan pemerintah Australia demi melindungi konsumen.
Sehingga, si pengembang tidak dapat menggunakan uang itu sebagai modal usaha atau lebih parahnya lagi dibawa lari. Kemungkinan hal itu terjadi sangatlah kecil. Pengembang mendapatkan modal usaha dari perbankan atau dari pihaknya sendiri.
"Nggak ada kecurangan sama sekali. Pemerintah tidak izinkan itu terjadi. Kalau ilegal disegel langsung," katanya.
Pengembang baru akan mendapatkan uang pada saat 4 bulan sebelum masa pembangunan selesai. Lama masa pembangunan tergantung proyeknya. Contohnya apartemen yang dibangun kurang lebih selama 2 tahun atau 24 bulan. Konsumen baru akan mengeluarkan uang sebesar 20% ke pengembang sebagai bentuk serah terima.
"Selama 20 bulan, konsumen tidak mengeluarkan dana apa-apa," katanya.
Selain itu dari segi regulasi, kepastian hukum dan sistem perumahan di Australia yang tertata rapi. Michael mengatakan, di Austalia tidak adat pengembang-pengembang nakal seperti di Indonesia. Contoh yang kerap terjadi di Indonesia adalah terkadang spesifikasi rumah yang sudah dibangun tidak sama dengan yang adad di gambar atau brosur pada saat pra penjualan. Sedangkan di Australia, produk yang terpampang digambar booklet, brosur atau pamflet sama persis dengan yang telah dibangun.
"Yang diterima konsumen harus sama persis dan sesuai dengan apa yang ada di gambar, spesifikasinya semua mesti sesuai, apa yang dilihat konsumen sekarang di gambar persis dengan yang dia terima dua tahun mendatang," jelas Michael.
(zul/ang)
