Pandemi Corona sudah menjangkiti seluruh sektor dunia usaha saat ini, tak terkecuali dengan industri properti. Melambatnya roda perekonomian yang membuat daya beli menurun menjadi penyebab industri properti lesu.
Pengamat Properti sekaligus Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan, kondisi industri properti bisa dilihat dari sisi harganya. Saat ini relatif harga properti terus mengalami penurunan.
"Dari sisi harga properti saat ini harga relatif sedang di bawah, koreksi terjadi. Tapi dari sisi konsumen tidak semua mereka akan membeli apalagi end user yang tergerus daya belinya," terangnya kepada detikcom, Minggu (26/4/2020).
Penurunan pembeli, terjadi dari segmen pembeli end user yang memang untuk kebutuhan hunian. Mereka cenderung memilih untuk menahan diri demi mengamankan pemenuhan kebutuhan hidupnya di tengah kondisi ekonomi yang terguncang akibat wabah COVID-19.
Pembeli dari segmen investor yang relatif masih memiliki daya beli. Namun itu pun relatif, tergantung dari psikologis investor.Penurunan harga properti pun sudah terlihat dari data benchmark pasar perumahan Jabodebek-Banten. Menurut catatannya di kuartal I-2020 nilai penjualan perumahan di Jabodebek-Banten sudah turun 50,1%, sementara untuk apartemen diprediksi turun lebih dari 60%.
Bekasi menjadi wilayah yang paling dalam penurunan harga rumah. Berapa besar penurunannya?
Ali menjelaskan saat ini banyak dari pengembang yang mulai memberikan relaksasi dari sisi pembayaran. Bahkan ada yang memberikan diskon yang cukup besar.
"Harusnya sekarang banyak pengembang yang mulai relaksasi dari sisi cara pembayaran. Bahkan ada yang berikan diskon cukup besar. Mereka masih melihat situasi. Tapi dengan kondisi ini pun sebenarnya investor sudah mendapatkan harga yang bagus," tuturnya.
Untuk diskon sendiri rata-rata yang diberikan pengembang saat ini sekitar 10-15% yang juga tergantung dari cara bayar.
Survei itu menunjukkan, penurunan nilai penjualan perumahan tertinggi terjadi di wilayah Bekasi sebesar 56%, lalu diikuti oleh wilayah Bogor sebesar 55,3%, Depok 50,9%. Sementara penurunan paling rendah terjadi di Cilegon sebesar 27,2%.Survei IPW dilakukan terhadap 95 proyek perumahan yang terbagi dalam 4 wilayah besar yaitu Jakarta, Bekasi, Bogor (termasuk Depok), dan Banten (Serang, Cilegon, Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang). Nilai penjualan sebesar Rp 1.440.918.534.767 pada triwulan sebelumnya harus jatuh sampai mencapai Rp 719.056.090.052.
Menurut hasil survei Indonesia Property Watch (IPW), nilai penjualan perumahan di wilayah Jabodebek-Banten mengalami penurunan. Rata-rata penurunan mencapai 50,1% di kuartal I-2020.
Menurut survei tersebut penurunan tertinggi terjadi di segmen harga rumah di bawah Rp 300 jutaan yang turun 62,5% jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya dan turun 68,8% jika dibandingkan dengan kuartal yang sama di tahun 2019 (yoy).
Segmen itu didominasi oleh pasar end-user bukan investor. Segmen ini ternyata tidak sanggup bertahan, apalagi dengan kecenderungan daya beli yang terus menurun.
Menurut survei IPW penurunan harga di segmen ini disebabkan potensi terjadinya gelombang PHK dan menurunnya penghasilan masyarakat kelas menengah ke bawah.
Sementara itu di segmen harga di atas Rp 1 miliar ke atas yang didominasi investor juga terjadi penurunan sebesar 46,0% dibandingkan kuartal sebelumnya atau 36,4% jika dibandingkan dengan kuartal I-2019.Penurunan di segmen atas itu juga masih lebih rendah dibandingkan penjualan di segmen harga menengah antara Rp 300 jutaan sampai Rp 1 miliaran.
Meskipun terjadi penurunan di segmen ini, diperkirakan pasar masih memiliki potensi daya beli yang cukup terjaga. Penurunan ini lebih disebabkan faktor psikologis dalam menunda pembelian.
Lalu tepatkah beli rumah di saat pandemi?
Pembeli properti sendiri terdapat dua jenis, yakni end user yang membeli karena kebutuhan dan investor yang membeli hanya untuk berinvestasi. Lalu apakah tepat membeli properti di tengah pandemi baik bagi end user maupun investor?
Chief Economist CIMB Niaga, Adrian Panggabean menjelaskan, properti merupakan aset yang tidak likuid. Meski kondisi saat ini portofolio investasi yang likuid juga terhantam bukan berarti investor harus memindahkan uangnya ke aset tidak likuid.
"Dalam situasi seperti ini, krisis, itu yang dilakukan investor bukan pindah dari yang likuid ke tidak likuid. Atau buang cash terus ke properti. Yang dilakukan orang diversifikasi secara penuh. Pegang cash sedikit, properti tidak dijual, ambil portofolio lain," terangnya dalam diskusi virtual, Minggu (26/4/2020).
Menurutnya dalam situasi krisis saat ini yang disebabkan oleh pandemi, investor lebih cenderung mengamankan cashflow-nya, atau memegang uang tunai. Investor saat ini lebih memikirkan kesehatan dirinya.
"Saat ini semua orang mikir buat apa ya ngumpulin harta banyak-banyak, toh mati-mati juga. Banyak orang kaya berpikir juga, nggak usah deh ngumpulin harta, lebih baik jual tapi pelan-pelan juga," tuturnya.
Oleh karena itu Adrian menyarankan bagi investor untuk cenderung menempatkan dananya di banyak jenis instrumen investasi. Jika sudah memiliki investasi properti lebih baik ditahan dan boleh dijual jika membutuhkan cash.
"Apakah bijak membeli properti saat ini? ya belum tentu juga. Prinsip investasi when have you money, buy the asset, and you sell the asset when you need cash," tuturnya.
Pengamat Properti sekaligus Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda saat dihubungi terpisah menjelaskan saat ini banyak dari pengembang yang mulai memberikan relaksasi dari sisi pembayaran. Bahkan ada yang memberikan diskon yang cukup besar."Dengan kondisi ini pun sebenarnya investor sudah mendapatkan harga yang bagus," tuturnya.
Menurutnya jika ingin membeli properti di harga yang paling tepat adalah saat ini dan pertengahan tahun. Namun hal itu harus dipertimbangkan secara matang. Sebab kondisi ekonomi saat ini jauh lebih baik mementingkan cash flow.
"Saya cuma ingatkan investor, saat ini fokus utama bukan membeli properti, tapi perlu diperhatikan cash flow. Selama cash flow masing-masing cukup bagus, maka investasi boleh dilakukan," tuturnya.
.webp)
