.webp)
Keduanya memiliki prinsip bebas riba, karena akad yang digunakan sesuai dengan prinsip syariah. Jadi saling menguntungkan antara kedua belah pihak baik nasabah dengan bank atau pembeli dengan pengembang.
Lalu kira-kira apa saja bedanya antara KPR syariah dan cicilan rumah di pengembang syariah? Bagaimana cara mendapatkan rumah tanpa riba?
Kemudian, selain bank juga ada developer atau pengembang yang membangun perumahan syariah.
"Sekarang banyak pilihan jika ingin rumah tanpa riba. Di bank syariah kan ada akad murabahah dan musyarakah mutanaqisah, itu semuanya dihitung dan bebas riba," ujar Koko saat dihubungi detikFinance, Selasa (29/1/2019).
Koko menjelaskan, pembiayaan perumahan di bank syariah juga memiliki kemudahan dan kenyamanan dibandingkan KPR pada bank konvensional. Misalnya, pembiayaan rumah di bank syariah selain bebas riba juga memiliki cicilan yang tetap hingga lunas, tergantung dari akad yang digunakan.
Kemudian, jika di bank syariah maka uang muka yang disetorkan bisa lebih murah dibanding KPR pada bank konvensional.
Dia mengungkapkan, selain bank syariah juga ada pengembang perumahan syariah. Ini biasanya tak bekerja sama dengan bank dan memiliki financing sendiri.
"Biasanya mereka nafasnya panjang, modalnya mantap lah. Jadi pembeli bisa cicil langsung ke mereka atau membeli secara cash," ujar Koko.
Koko menambahkan, untuk mengajukan skema pembiayaan perumahan di bank syariah hampir mirip dengan mengajukan KPR di bank konvensional. Misalnya harus warga negara Indonesia (WNI), sudah berusia 21 tahun atau telah menikah, dokumen kelengkapan hingga dokumen pekerjaan.
Kepala Unit Usaha Syariah PT Bank OCBC NISP, Koko T Rachmadi menjelaskan ada beberapa keuntungan yang akan didapatkan calon pembeli rumah jika menggunakan pembiayaan syariah. Pembiayaan rumah secara syariah juga dinilai lebih baik dibandingkan sistem konvensional.
"Keuntungan beli rumah dengan pembiayaan di bank syariah itu banyak, mulai dari uang mukanya murah, bebas riba jadi kan lebih aman untuk yang muslim," kata Koko saat dihubungi detikFinance, Selasa (29/1/2019).
Dia menyampaikan, jika menggunakan pembiayaan syariah di bank pembagian kewajiban akan lebih adil untuk nasabah dan bank. Kemudian, menurut Koko baik calon nasabah atau bank akan dijauhkan dari hal-hal yang bersifat penipuan seperti developer nakal.
Hal ini karena, agar bisa dibiayai oleh bank syariah. Pengembang perumahan dilarang untuk menjual gambar saja. Jadi minimal rumah-rumah yang akan dijual sudah terbangun. langkah bisa meminimalisir penipuan yang biasanya terjadi dalam proses penjualan rumah inden atau yang dipesan.
"Di syariah itu pengembang nggak boleh jual gambar. Jadi harus ada barangnya dulu, karena konsep syariah kan seperti itu. Jadi pengembang atau penjual dan calon nasabah tidak boleh dzalim," ujarnya.
Dalam pembiayaan rumah bank syariah ada akad murabahah. Pembiayaan murabahah adalah fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada (calon) nasabah pembiayaan dengan menggunakan skema jual beli. Dalam hal ini, bank, baik secara langsung atau dapat mewakilkan pembelian barang kepada supplier lalu menjualnya kepada (calon) Nasabah.
Perbedaan antara harga beli bank kepada supplier dan harga jual bank kepada (calon) nasabah merupakan margin/keuntungan bank. Selama jangka waktu pembiayaan bank tidak dapat menaikkan harga jualnya kepada (calon) nasabah atau dengan kata lain margin/keuntungan bank fixed selama jangka waktu pembiayaan.
"Murabahah itu begini, nasabah mengajukan pembiayaan rumah. Bank beliin dulu, istilahnya nalangin dulu cash, jadi nanti nasabah cicil ke bank. Tapi selama cicilan misal 15 tahun, bank nggak boleh naikkan harga jual, harga dan cicilannya fix sampai lunas," ujar Koko.
Kemudian ada juga akad musyarakah mutanaqisah atau kerja sama antar bank dan nasabah untuk memiliki properti dengan pembayaran hasil sewa sesuai dengan besarnya kepemilikan modal masing-masing pihak, kemudian nasabah secara berangsur membeli kepemilikan modal Bank sehingga pada akhir periode kerja sama nasabah memiliki seluruh kepemilikan modal properti tersebut.
Kepala utama BNI Syariah Abdullah Firman Wibowo menjelaskan keuntungan membeli rumah melalui pembiayaan di Bank Syariah diantaranya rasa tentram dan tenang karena dengan pembiayaan Syariah terhindar dari transaksi riba, angsuran tetap (fixed) sampai lunas dengan akad murabahah.
Juga beberapa kemudahan lain seperti tidak dikenakannya biaya administrasi, provisi dan appraisal. Selain itu, nasabah juga memperoleh berbagai kemudahan lainnya yaitu proses mudah dan cepat, uang muka ringan, jangka waktu s/d 20 tahun.
"Melalui pembiayaan kepemilikan rumah di BNI Syariah, nasabah juga tidak dikenakan denda dan tidak pinalti pada saat pelunasan dipercepat," kata Firman saat dihubungi detikFinance, Selasa (29/1/2019).
Dia menjelaskan dibandingkan dengan bank konvensional, angsuran rumah di bank syariah bisa tetap sampai lunas dan tidak tergantung kondisi suku bunga di pasar (akad murabahah) yang bisa berubah setiap saat, sehingga nasabah dapat merencanakan keuangannya ke depan dengan aman. Di samping itu, dengan akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) angsuran nasabah dapat lebih ringan dibandingkan dengan Bank Konvensional.
Syarat pembiayaan Griya iB Hasanah antara lain: fotocopy KTP, KK, NPWP, Surat nikah (bagi yang sudah menikah), rekening koran/tabungan, slip gaji dan keterangan masa kerja (bagi karyawan), laporan keuangan dan legalitas usaha (bagi pengusaha/wiraswasta).
Kemudian egalitas agunan (sertifikat tanah dan IMB), surat ijin praktek profesi (bagi profesional), dan foto. Disamping itu proses pembiayaan juga melihat karakter, kemampuan nasabah dan obyek yang akan dibiayai.
Dihubungi terpisah, Direktur utama PT Bank Muamalat Indonesia Achmad K Permana menjelaskan KPR di bank konvensional hanya memiliki satu akad yaitu akad kredit dengan perhitungan bunga ditentukan di awal akan tetapi masih bisa berubah sewaktu-waktu.
"Sehingga kalau di bank konvensional angsuran bisa berubah jadi lebih besar atau lebih tinggi. Sedangkan di bank syariah dengan akad murabahah menggunakan angsuran tetap sama sampai akhir pembiayaan," jelas dia.
Dia menjelaskan pembiayaan di Bank syariah juga terdapat opsi (muqosah sesuai kebijakan Bank) untuk pelunasan pembiayaan tanpa penalti dan tidak membayar seluruh margin yang berlaku sampai dengan lunas. Hal ini berbeda dengan KPR Konvensional yang cenderung mengharuskan nasabah membayar sebagian besar bunga yang berlaku selama masa kredit.
Menurut Permana keuntungan mencicil rumah dengan pembiayaan di bank syariah adalah adanya akad murabahah yang angsurannya tetap. Jadi antara nasabah dan bank sudah berdiskusi untuk membayar jumlah yang harus dibayarkan oleh nasabah yaitu harga rumah setelah dikurangi uang muka.
"Setelah itu ditambah jumlah margin yang sesuai dan sudah ditentukan jangka waktu tertentu. Dengan kata lain, menggunakan satu harga jual untuk nasabah," jelas dia.
Kemudian, untuk saat ini sesuai dengan ketentuan pemerintah, uang muka KPR syariah lebih ringan dibanding KPR konvensional, yakni bisa hingga 10%, sedangkan pada KPR konvensional minimal 15%.
Mengutip laman resmi Shariagreenland.com, membeli rumah syariah ini bisa dilakukan dengan dua skema yakni cash dan mencicil. Kedua pembayaran ini dilakukan langsung dari pembeli kepada pengembang, jadi tanpa perantara bank. Harga untuk cash dan kredit jelas berbeda.
Untuk kredit disediakan tenor atau jangka waktu 5 tahun dan 10 tahun. "Agar tidak terjebak pada dua harga di dalam transaksi, biasanya sebelum akad, pembeli harus memilih skema pembayaran. Setelah dipilih itulah, baru dilangsungkan akad antara pembeli dan pengembang," tulis keterangan tersebut, dikutip, Selasa (29/1/2019).
Kemudian untuk rumah syariah ini tidak menerapkan sistem denda. Berbeda dengan bank yang akan memberikan denda jika terjadi pembayaran yang macet atau terlambat pembayaran cicilan.
Selain itu bank juga menerapkan biaya penalti atau denda jika pembeli ingin melunasi cicilan di awal. Berbeda dengan rumah syariah, yang tidak ada denda pada setiap konsumen. Menurut Shariagreenland, denda bukan solusi syariah, karena itu digunakan solusi lain secara syar'i.
Mencicil rumah di pengembang syariah juga bebas dari ancaman sita. Karena pembeli akan mendapat sertifikat setelah rumah selesai dibangun. Hal ini diterapkan karena bagi pengembang syariah, bagian dari rumah adalah sertifikat. Menurut mereka, sertifikat adalah hak pembeli sama seperti rumah yang menjadi haknya.
"Islam melarang penjual menahan hak pembeli untuk itu sertifikat rumah kami berikan meski cicilan masih berlangsung. Jika ternyata terjadi NPL, kami tidak akan menerapkan mekanisme sita, karena sita bukan solusi syariah bagi kami," tambahnya.
Jika ada pembeli yang gagal bayar, pengembang akan diberikan solusi syariah bukan sita. Sita dan kemudian dilelang sering diberlakukan di KPR Konvensional. Saat di sita, pembeli tidak mendapatkan hak yang semestinya. DP dan cicilan sekian tahun dianggapnya hangus.
"Sehingga skema ini mengandung dua akad. Akad pertama sewa-menyewa dan yang kedua adalah jual-beli. Akad pertama berlangsung sebelum lunasnya cicilan dan akad kedua pas pelunasan cicilan. Padalah Islam melarang adanya dua akad dalam satu transaksi," ujarnya.
