Perbankan Dilema soal Aturan Rumah Pertama Tanpa DP

Gubernur BI Perry Warjiyo menjelaskan penyempurnaan ketentuan mengenai LTV atau FTV yang dilakukan BI pada 2016 lalu mampu meningkatkan pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah yang diberikan bank. Namun, nyatanya belum optimal di tengah kondisi Indonesia yang membaik dengan risiko yang masih terjaga.

Kemudian siklus kredit properti masih berada pada fase rendah tetapi masih memiliki potensi akselerasi yang didukung oleh penyediaan dan permintaan terhadap produk properti yang mulai meningkat serta kemampuan debitur yang masih baik. Selain itu, sektor properti merupakan sektor yang memiliki efek pengganda yang cukup besar terhadap perekonomian nasional.

"Jadi begini, saya sampaikan bahwa untuk rumah pertama tentu tidak ada aturan untuk besaran LTV untuk rumah pertama. Tentu masing-masing bank bisa menyesuaikan praktik manajemen risiko yang ada," ujar Perry di Gedung BI, Jakarta Pusat, Jumat (29/6/2018).

Sebelum direlaksasi ketentuan yang ada untuk kredit rumah pertama tipe di atas 70 meter persegi memiliki LTV sebesar 85% artinya calon pembeli harus memberikan uang muka 15% kepada bank. Setelah relaksasi, jumlah uang muka bisa lebih rendah atau lebih tinggi tergantung dari kemampuan bank untuk memitigasi risiko. Aturan ini juga berlaku untuk kredit rumah susun.

Dia menjelaskan, untuk bank menyalurkan KPR harus memenuhi sejumlah persyaratan untuk keamanan. Misalnya pelonggaran ini berlaku untuk bank yang memiliki rasio kredit bermasalah secara gross di bawah 5% dan NPL KPR gross di bawah 5%.

Perry menjelaskan, penyempurnaan aturan tersebut sudah sesuai dengan prinsip kehati-hatian dan perlindungan konsumen. Hal ini karena relaksasi tersebut juga bertujuan untuk mendorong first time buyer dan juga menstimulasi pembelian rumah untuk investasi.

Perry menjelaskan aturan ino berlaku mulao Agustus 2018. Adapun, pokok-pokok pelonggaran LTV yang akan dirilis BI, yaitu membebaskan ketentuan LTV untuk pembelian rumah pertama untuk semua tipe. Sedangkan rasio LTV untuk rumah kedua dan seterusnya 80-90%, kecuali untuk rumah tipe 21.

"Kami membebaskan ketentuan LTV untuk pembelian rumah pertama untuk semua tipe. Sementara rasio LTV untuk rumah kedua dan seterusnya 80-90% terkecuali untuk tipe di bawah 21 meter persegi yang memang kami bebaskan untuk LTV-nya," ujar Perry.

"Kedua, pelonggaran jumlah fasilitas kredit melalui mekanisme inden dimungkinkan dan diperbolehkan maksimum lima fasilitas kredit tanpa lihat urutan," kata Perry.

"Ketiga, penyesuaian aturan tahapan pencairan kredit pembiayaan yaitu menjadi maksimum pencairan kumulatif sampai 30% dari plafon setelah akad kredit setelah ditandatangani dapat dicairkan kredit maksimum 30%," tutur Perry.

"Tahapan selanjutnya saat pondasi selesai, pencairan kumulatif kredit 50% dari plafon. Untuk tutup atap selesai kredit kumulatif 90% dari plafon," tambahnya.

Setelah selesai dibangun, kemudian dilakukan penandatanganan dan serah terima beserta akta jual beli (AJB).

"Maksimum sampai 100% dari plafon saat penandatanganan serah terima yang telah dilengkapi AJB dan cover note," ujar Perry.

Deputi Gubernur BI Erwin Rijanto menjelaskan, aturan LTV ini bertujuan untuk memberi kesempatan pertumbuhan pemilikan rumah oleh first time buyer.

"Saya ingin luruskan, pengaturan kita ini adalah memberikan kelonggaran dalam arti untuk first time buyer itu kita tidak mengatur. Bukan DP nol persen. Artinya kita serahkan kepada manajemen risiko yang ada di bank," kata Erwin dalam konferensi pers di Gedung BI, kemarin.

Erwin menjelaskan, untuk memitigasi risiko. BI juga memberikan aturan yang ketat bagi bank yang ingin memanfaatkan relaksasi ini.

"Aturan kita sudah cukup ketat, artinya yang bisa memanfaatkan adalah bank yang NPL grossnya kurang dari 5%. Mereka (bank) harus menjaga di level tersebut," ujar dia. Ini berarti hanya bank yang benar-benar dalam kondisi sehat yang bisa memanfaatkan aturan ini.

Dengan relaksasi aturan LTV, BI meyakini bisa mempermudah kepemilikan rumah, khususnya rumah pertama. Dengan demikian, penjualan rumah bisa meningkat.

"Kami yakini relaksasi kebijakan LTV ini akan permudah perolehan rumah khususnya untuk first time buyer. Selain itu relaksasi kebijakan LTV ini akan dorong pembelian rumah," kata dia.

Menanggapi hal tersebut, Direktur PT Bank CIMB Niaga Tbk Lani Darmawan menyambut baik aturan baru tersebut.

Menurut dia aturan ini akan membantu pertumbuhan KPR di Indonesia.

"Kami sambut baik, tapi juga harus dimengerti bahwa penerapan LTV bisa berbeda untuk setiap nasabah," kata Lani saat dihubungi detikFinance, Sabtu (30/6/2018).

Dia menambahkan, hal ini karena setiap calon nasabah berbeda risikonya. Risiko kredit ini ditentukan dari hasil analisa yang dilakukan oleh bank.

"Risk appetite nasabah berbeda dan regulasi itu juga mengatur LTV untuk fasilitas 1 dan seterusnya," terang Lani.

Presiden Direktur PT Bank Central Asia Tbk (BCA) Jahja Setiaatmadja menjelaskan kebijakan yang diberlakukan oleh BI sangat baik. Ini membuat bank bisa menyesuaikan dengan pertimbangan masing-masing.

"Itu kebijakan bagus, jadi bank bisa menyesuaikan tergantung risiko kredit nasabah, letak lokasi hingga kecukupan cashflow," ujar Jahja.

PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) akan tetap menerapkan uang muka atau down payment (DP).

"Nol persen itu policy diserahkan kepada bank yang ukurannya 32 meter, bank itu boleh saja mau nol persen, 5%, 10% urusan bank," kata Direktur Utama Bank BTN Maryono di Perumahan Patra Jasa Kuningan, Jakarta, Sabtu (30/6/2018).

Alasan Bank BTN tidak menerapkan KPR tanpa DP karena sudah memiliki program rumah murah dengan uang muka sebesar 1%.

"Sehingga nggak nol nol banget, masa mau kredit nol persen, kesannya itu tanggung jawabnya kurang mengikat gitu lho," papar Maryono.

Tiga bank BUMN, yakni PT Bank Mandiri (Persero) Tbk, PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk/BNI, dan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk/ BRI mengapresiasi langkah Bank Indonesia (BI) melonggarkan aturan LTV atau financing to value (FTV) untuk kredit pemilikan rumah (KPR).

Melalui kebijakan ini, BI mengizinkan bank memberikan KPR untuk rumah pertama tanpa down payment (DP) alias uang muka. Namun, ketiga perbankan pelat merah itu punya pandangan yang berbeda soal KPR rumah pertama tanpa DP.

Direktur Bank BNI Achmad Baiquni siap menerapkan kebijakan tersebut meskipun BI tidak mewajibkan.

"Kalau LTV tentunya kita berharap, sekarang ini kan memang agak seret ya pertumbuhan kreditnya, tentunya dengan pelonggaran rumah pertama harapannya bisa mendongkrak," kata Baiquni di Patra Jasa Kuningan, Jakarta, Sabtu (30/6/2018).

"Kita berani untuk kenakan tanpa DP untuk rumah pertama, tapi ya lihat kondisinya seperti apa. Case by case. Tapi kalau rumah pertama sih rasanya saya berani ya," sambung Baiquni.

Berbeda dengan BNI, BRI dan Mandiri justru masih pikir-pikir lebih dulu untuk menerapkan KPR tanpa DP untuk rumah pertama.

"Konsumen perumahan itu kan menurut saya kekuatannya juga masih sangat terbatas, pada intinya yang banyak investasi untuk rumah kedua dan seterusnya," kata Direktur Utama BRI Suprajarto.

Direktur Utama Bank Mandiri Kartika Wirjoatmodjo menambahkan masih melihat permintaan terkait KPR tanpa DP.

"LTV kita masih pelajari karena memang secara umum positif karena memang peluang buat membeli rumah pertama ya," kata pria yang akrab disapa Tiko.

Meski demikian, Tiko berpandangan bahwa pelonggaran kebijakan LTV bisa mendorong masyarakat untuk memiliki rumah pertama.

"Jadi harusnya bisa memberikan stimulasi untuk pembeli rumah pertama maupun developer untuk membangun lebih banyak rumah," tuturnya.